Что происходит с рынком строительства и недвижимости: проблемы девелопмента в цитатах

Иллюстрация: Midjourney.com

На конференции Право.ru обсудили состояние и перспективы рынка недвижимости — одного из ключевых драйверов российской экономики. Участники говорили о том, сохраняет ли сектор статус локомотива роста, какие сегменты могут столкнуться со стагнацией, а где, напротив, ожидается подъем. Среди спикеров — представители ведущих девелоперов и юристы, которые сравнили профессиональные взгляды на ключевые риски и тренды отрасли. Завершили дискуссию интерактивной деловой игрой, посвященной типичным спорам в строительстве.

Адаптация на рынке коммерческой недвижимости

❯❯ Юлия Токарева, партнер, руководитель отдела стратегического консалтинга CMWP: «Если мы говорим о перспективах складского сегмента, то это продолжается минимизация рисков. Мы видим большое количество сделок build-to-suit, построенных под конкретного пользователя, порядка 28% в этом году. Это также различные гибридные форматы, и формирование отложенного спроса, который, как мы считаем, будет реализовываться в 2027 году».

❯❯ Ксения Александриди, руководитель департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate: «Среди примеров больших инвестиционных сделок первого и третьего квартала этого года можно выделить большую активность у конечных пользователей, то есть сделки build-to-suit. Почему мы все-таки так относимся к инвестиционным сделкам? Потому что когда мы говорим про инвестиции, мы говорим не только про получение арендного дохода, но и в принципе про рост капитализации актива, то есть рост стоимости во времени».

Рынок инвестиций в недвижимость России в 2025 году демонстрирует снижение активности после рекордного 2024 года. Так, на горизонте ближайших лет сегмент торговой недвижимости в целом по стране будет демонстрировать заметное падение объемов ввода. Однако есть и хорошие новости — с ростом внутреннего туризма вырос и объем инвестиций в гостиничную недвижимость. В связи с этим особый интерес здесь представляет запрос на правовое регулирование нового перспективного формата гостиничной недвижимости — сервисных апартаментов.

Денис Литвинов, управляющий партнер Land Law Firm

Land Law Firm

Федеральный рейтинг.

группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)

группа
Земельное право

группа
Недвижимость, земля, строительство (high market)

группа
Недвижимость, земля, строительство (споры)

группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции

группа
Ритейл, FMCG, общественное питание

Профайл компании

×

❯❯ Наталья Афанасова, директор по управлению недвижимостью CORE.XP: «Первое, что наши застройщики всегда спрашивают нас, как управляющих компаний, консультантов: как же быть с такими понятиями, как аменити (зоны комфорта или сервисные пространства в местах общего пользования)? По большей части это коворкинг, спа, фитнес, которые также отдают в места общего пользования. Но при этом девелопер, который реализует этот продукт, потом всегда хочет с этого получать определенный доход. И здесь возможность получить его, как с мест общего пользования, приравнивается, по сути, к нулю».

❯❯ Денис Новиков, заместитель директора по градостроительным вопросам ГК «Пионер»: «Представляется необходимым правовое регулирование рынка сервисных апартаментов и апарт-отелей в части привлечения частных и профессиональных инвесторов. Это позволит, во-первых, снять претензии региональных властей к строительству таких объектов, которые не создают социальную нагрузку, во-вторых, защитить инвесторов как на стадии строительства, так и после ввода при управлении объектами и, конечно же, повысить качество управления».

❯❯ Владимир Галактионов, директор по правовым вопросам Capital Group: «Ипотека под право участия в КРТ сегодня остается проблемой: банки не считают достаточным залог прав участника на территорию. По сути, это залог на изменение участка — непонятно, как его реализовать, если проект уже построен, что будет с дольщиками, куда обращаться, как работать с экспертами. Все это создает неопределенность и остужает рынок».

Регуляторные вызовы

❯❯ Екатерина Гнатюк, начальник отделения Управления жилищной политики, имущественных и хозяйственных отношений Департамента по материально-техническому и медицинскому обеспечению МВД: «Система регистрации прав на недвижимость новых территорий интегрируется в правовую систему России через признание украинских правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов. Недавно приняли ФЗ № 193, согласно которому такая документация признается действительной. Это специальная и необходимая мера для имплементации российской правовой системы на новых территориях».

Теперь законодатель не просто называет земельный участок плоскостным объектом, но также определяет, что право распоряжения земельным участком распространяется над и под его поверхностью. Это концептуально иной подход: раньше мы долго жили в парадигме, что земельные участки — это плоскость и никаких иных 3D-моделей не существует. Сейчас уже на законодательном уровне введено регулирование, которое рассматривает участок как пространство.

Анна Жолобова, управляющий партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» Регионсервис

Регионсервис

Федеральный рейтинг.

группа
Недвижимость, земля, строительство (mid market)

группа
Недвижимость, земля, строительство (споры)

группа
Природные ресурсы

группа
Семейное и наследственное право

группа
Уголовное право

группа
Экологическое право

группа
АПК и сельское хозяйство

группа
Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры)

группа
Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market)

группа
Земельное право

группа
Транспортное право

группа
Энергетика

группа
Санкционное право

группа
Частный капитал

группа
Интеллектуальная собственность (консультирование)

×

❯❯ Екатерина Смердова, адвокат Павлова, Голотвин, Быканов и партнеры

: «Если появляется нарушение, которое требует существенных затрат от контролируемого лица, особенно если это стратегическое предприятие, можно заключить соглашение об устранении нарушений. Такое соглашение заключается с контролирующим органом на срок до трех лет и позволяет устранить нарушения без приостановки деятельности».

Вопрос изъятия земельных участков сейчас крайне актуален, особенно в Москве. Если лет пять назад нам казалось, что право собственности абсолютно защищено, то теперь это не так. Мы видим случаи, когда люди в начале 1990-х приобретали землю, а теперь эти объекты деприватизируются. В этом году идет программа комплексного развития территорий, под которую подпадают и действующие производства. Люди ведут бизнес, а потом у них изымают участок, и сотни сотрудников оказываются на улице.

Руслан Ягофаров, адвокат, председатель МГКА «Ягофаров и партнеры»

❯❯ Ксения Ульянова, партнер Land Law Firm

: «Тенденция последнего времени в том, что если часть пристройки или надстройки не зарегистрирована в ЕГРН, госинспекция по недвижимости может выйти на объект и снести ее без решения суда. Это не совсем логично, потому что не всегда можно определить, как снос влияет на конструкцию здания. Тем не менее таких случаев все больше, и правообладатели уже сталкиваются с последствиями, когда объект снесен, а максимум, чего можно добиться, — признать действия инспекции незаконными и попытаться взыскать убытки».

В этом году многие юристы могли заметить, что алгоритмы проведения проверки изменились. Классического due diligence уже категорически недостаточно, чтобы закрыть цели юридического дебюта. Новые риски стали более точечными, отчасти цифровыми, иногда вообще невидимыми — приходится копаться глубоко, чтобы их отыскать. А если не увидеть их вовремя, можно не просто получить головную боль, а на каком-то этапе утратить и инвестиции, и актив.

Светлана Шлюнько, партнер, департамент налогового и юридического консультирования Kept

Kept

Федеральный рейтинг.

группа
Налоговое консультирование и споры (консультирование: high market)

группа
Налоговое консультирование и споры (споры)

группа
Экологическое право

группа
АПК и сельское хозяйство

группа
Антимонопольное право

группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (валютное регулирование)

группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право)

группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market)

группа
Недвижимость, земля, строительство (high market)

группа
Природные ресурсы

группа
Ритейл, FMCG, общественное питание

группа
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)

группа
Транспортное право

группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты

группа
Интеллектуальная собственность (консультирование)

×

❯❯ Артем Макаров, старший юрист практики разрешения споров Косенков и Суворов

: «Механизм перевода земельных участков и изменения вида разрешенного использования изначально задумывался как временный. Органы исполнительной власти субъекта могли менять категорию земли или вид разрешенного использования, когда еще не было градостроительной документации. Но спустя годы прокуратура или соседи могут прийти и сказать: „А вы когда-то поменяли вид использования, а теперь строите не то, что положено“. Проблема в том, что в таком случае оспаривается нормативный акт, для которого нет срока давности, — его можно пересмотреть в любой момент, даже через 15 лет».

Риски сделок в недвижимости и строительстве

❯❯ Татьяна Яковлева, советник VERBA LEGAL

: «Земельное законодательство в 2014 году подверглось большой реформе. Именно тогда в кодекс включили положения об условиях изъятия. Сейчас важно помнить, что нельзя просто так принять решение об изъятии — возможность его принятия должна быть предусмотрена в документах территориального планирования: схемах, генеральных планах или документации по планировке территории».

❯❯ Любовь Кузнецова, руководитель по направлению Департамента правового сопровождения проектов и зарубежной корпоративной структуры «Норникеля»: «Гарантийное удержание — это лучший инструмент, который должен быть в любом строительном проекте. Даже банковскую гарантию сложно вернуть, а удержание неустойки позволяет заказчику заранее обезопасить себя. По сути, гарантийное удержание — это внутренний фонд на стороне заказчика, который можно использовать для компенсации нарушений подрядчика».

К сожалению, полной уверенности в том, что вы приобретаете объект, который будет абсолютно чист, сегодня нет. Даже если он куплен на кредитные деньги, находится в залоге у банка, в группе компаний, все проверено и прозрачно, стопроцентной гарантии больше не существует. Верховный суд прямо сказал, что по антикоррупционным искам сроки давности не применяются.

Никита Филиппов, заслуженный юрист РФ, заведующий Бюро адвокатов «Де-юре»

Бюро адвокатов «Де-юре»

Федеральный рейтинг.

группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)

группа
Банкротство (споры mid market)

группа
Недвижимость, земля, строительство (mid market)

группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции

группа
Банкротство (реструктуризация и консультирование)

группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)

группа
Налоговое консультирование и споры (консультирование: mid market)

группа
Недвижимость, земля, строительство (споры)

группа
Семейное и наследственное право

группа
Уголовное право

12место
По количеству юристов

25место
По выручке

25место
По выручке на юриста

Профайл компании

×

❯❯ Алена Дурнева, старший юрист Land Law Firm

: «Проверять нужно не только градостроительный потенциал участка (что на нем можно разместить), но и все скрытые ограничения, которые могут помешать реализовать проект. Часто проблемы оказываются неочевидными: границы не установлены, здание частично заходит на соседний участок, а стратегические объекты требуют лицензий или согласований, о которых узнают уже после сделки».

❯❯ Дмитрий Фарков, ведущий юрист практики сопровождения крупных проектов недвижимости и строительства «Газпромнефть Экспертные решения»: «Чтобы снизить риск банкротства подрядчика, заказчику нужно не просто заключить договор, а постоянно отслеживать ключевые индикаторы: денежные потоки, график исполнения, движение средств по этапам строительства. Эти данные позволяют заранее понять, есть ли угрозы для проекта. Кроме того, важно проявлять проактивность: не закрываться формулировками договора и не перекладывать ответственность, а вовремя реагировать на признаки проблем. Когда стороны вместе анализируют ситуацию и корректируют график или финансирование, проект можно спасти до того, как он встанет».

Инвестиционные сделки можно разделить на простые и сложные. Простые — это покупка готового актива, который уже приносит доход. Главное в них — правильно оценить доходность и структуру владения. Сложные — это проекты с участием девелопера и инвестора. Здесь ключевыми будут корпоративные соглашения: как принимаются решения, кто финансирует при перерасходе и как делится прибыль. Без этого даже успешный проект может обернуться конфликтом.

Сергей Любимов, глава практики «Недвижимость и строительство» LEVEL Legal Services

LEVEL Legal Services

Федеральный рейтинг.

группа
Комплаенс

группа
Международные судебные разбирательства

группа
Международный арбитраж

группа
Природные ресурсы

группа
Ритейл, FMCG, общественное питание

группа
Санкционное право

группа
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)

группа
Финансовое/Банковское право

группа
Частный капитал

группа
Энергетика

группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market)

группа
Недвижимость, земля, строительство (high market)

группа
Рынки капиталов

группа
Интеллектуальная собственность (консультирование)

×

❯❯ Евгений Кисляков, руководитель юридического департамента ГК «ЮНИТИ»: «У девелопера есть два основных способа привлечения проектного финансирования — продажи и займы. Есть и более экзотические варианты, например коллективные инвестиции через закрытые паевые фонды, но для средних компаний этот механизм слишком сложен. Он требует лицензирования, контроля ЦБ и фактически лишает застройщика управляемости проектом».

Стратегическая игра «ЮРКОД: строительство без суда»

Четвертая сессия конференции прошла в формате деловой игры, которая вовлекла гостей в анализ реальных ситуаций из практики девелоперов. Целью было не просто обсудить риски в строительстве, а смоделировать процесс их выявления и урегулирования. Участников разделили на две команды: одна под руководством заведующего Бюро адвокатов «Де-юре»

Бюро адвокатов «Де-юре»

Федеральный рейтинг.

группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)

группа
Банкротство (споры mid market)

группа
Недвижимость, земля, строительство (mid market)

группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции

группа
Банкротство (реструктуризация и консультирование)

группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)

группа
Налоговое консультирование и споры (консультирование: mid market)

группа
Недвижимость, земля, строительство (споры)

группа
Семейное и наследственное право

группа
Уголовное право

12место
По количеству юристов

25место
По выручке

25место
По выручке на юриста

Профайл компании

×

Никиты Филиппова, вторая — руководителя практики разрешения споров Инфралекс

Инфралекс

Федеральный рейтинг.

группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)

группа
Банкротство (реструктуризация и консультирование)

группа
Банкротство (споры high market)

группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)

группа
Недвижимость, земля, строительство (mid market)

группа
Недвижимость, земля, строительство (споры)

группа
Антимонопольное право

группа
Санкционное право

группа
Семейное и наследственное право

группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции

группа
Трудовое и миграционное право

группа
Уголовное право

Профайл компании

×

Михаила Гусева. 

В первом раунде каждая команда должна была выявить потенциальные риски, предложить алгоритм действий и защитить выработанную позицию в формате короткой презентации. Модератором и судьей выступила управляющий партнер и руководитель практики «Недвижимость и строительство» Регионсервис

Регионсервис

Федеральный рейтинг.

группа
Недвижимость, земля, строительство (mid market)

группа
Недвижимость, земля, строительство (споры)

группа
Природные ресурсы

группа
Семейное и наследственное право

группа
Уголовное право

группа
Экологическое право

группа
АПК и сельское хозяйство

группа
Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры)

группа
Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market)

группа
Земельное право

группа
Транспортное право

группа
Энергетика

группа
Санкционное право

группа
Частный капитал

группа
Интеллектуальная собственность (консультирование)

×

Анна Жолобова.

Кейс был посвящен вымышленному проекту, который реализует крупный девелопер совместно с иностранным инвестором. По условиям задачи участок под застройку был приобретен у банка. Участникам предстояло определить не менее семи рисков, связанных с проектом, и представить пути их минимизации.

Во втором раунде к делу добавились новые обстоятельства. У каждой команды они были свои. Первой команде предстояло смоделировать алгоритм действий девелопера в ситуации, когда экоактивисты заявили, что застройщик использует несертифицированные материалы, и потребовали снести объект. В ответ муниципалитет приостановил разрешение на строительство, что грозило срывом проекта. Во время обсуждения участники предложили деэскалационную стратегию: провести экологическую экспертизу с привлечением авторитетного экспертного учреждения, публично донести результаты до муниципалитета и активистов в понятной форме (в частности, через медиацию) и вовлечь СМИ, чтобы подчеркнуть прозрачность действий застройщика.

Второй команде достался кейс о строительстве энергоэффективного дома, реализация которого столкнулась с риском срыва сроков и штрафных санкций со стороны дольщиков. Застройщик должен был внедрить новые требования по энергоэффективности, которые ввели уже после получения разрешения на строительство. Из-за доработки проектной документации и задержек подрядчиков сроки сдачи объекта оказались под угрозой, а 120 дольщиков заявили о намерении взыскивать неустойку. При этом бюджет проекта не позволял компенсировать убытки без угрозы его финансовой устойчивости.

Команде предстояло разработать законные механизмы минимизации рисков и план возобновления стройки. В числе решений участники предложили:

• провести оценку применимости новых энергоэффективных требований к уже разрешенному объекту и при необходимости оспорить их обязательность;
• инициировать переговоры с дольщиками о переносе сроков и заключении дополнительных соглашений, освобождающих застройщика от санкций;
• предусмотреть репутационные меры, включая открытые коммуникации, демонстрацию готовности завершить строительство и возможные бонусы для лояльных дольщиков.

Презентации спикеров доступны по ссылке.