Адвокат добилась признания заключенным договора дарения, даритель по которому умер до регистрации

Суд установил, что между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора дарения, соблюдено требование к письменной форме договора, воля сторон исполнена, а госрегистрация не была произведена по причине смерти дарителя

В комментарии «АГ» адвокат истца подчеркнула, что если отчуждатель заключил сделку надлежащим образом, однако не успел при жизни обратиться в Росреестр, то данный факт сам по себе никак не влияет на действительность договора. Двое экспертов «АГ» поддержали судебные акты, отметив, что требования истца основаны на письменном договоре дарения, выводах экспертов, подтверждены свидетельскими показаниями, в то время как доводы истца по встречному иску по большей части остались недоказанными. По мнению третьей, с практической точки зрения вызывает вопросы оценка доказательств в их совокупности в данном деле.

Как стало известно «АГ», Астраханский областной суд апелляционным определением от 10 сентября оставил без изменения решение районного суда о признании договора дарения недвижимого имущества заключенным, несмотря на то что государственная регистрация не была произведена по причине смерти дарителя.

Суд признал договор заключенным

В 1993 г. Л. с супругом удочерили Д., однако отношения между родителями и дочерью не сложились. Позже Л. обратилась в суд с иском о признании дочери прекратившей право пользования жилым помещением, указав, что та не проживает дома более шести лет, перестала звонить, имеет долги по кредитам, из-за чего Л. с супругом поступают звонки с угрозами. Заочным решением Приволжского районного суда Астраханской области от 27 июля 2016 г. иск был удовлетворен.

На тот момент супруг Л. умер, она была инвалидом, из-за плохого самочувствия не работала и нуждалась в поддержке и уходе. Поскольку ее племянница Г. ухаживала за ней, Л. приняла решение подарить ей дом и земельный участок. 4 декабря 2016 г. договор был составлен, Г. были переданы ключи и документы. Однако состояние здоровья Л. ухудшилось, ее госпитализировали в больницу, где она скончалась, в связи с чем регистрация перехода права собственности не была произведена. После смерти Л. Г. продолжала пользоваться недвижимым имуществом, уплачивала коммунальные услуги и налоги.

Впоследствии Г. подала иск о признании заключенным договора дарения от 4 декабря 2016 г. и государственной регистрации права собственности. Она ссылалась на то, что обязательства по договору дарения исполнены, сделка совершена в надлежащей форме, имущество фактически передано.

В свою очередь Д. обратилась со встречным иском к Г. о признании договора дарения недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на жилой дом и земельный участок. Она указала, что в день подписания спорного договора Л. была больна, а договор должен был быть заверен нотариусом с приглашением психиатра для освидетельствования перед подписанием дарственной. По мнению Д., Г. воспользовалась беспомощностью пожилой женщины.

Изучив дело, суд отметил, что согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. В силу п. 2 ст. 223 ГК в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В соответствии со ст. 223 Кодекса право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласно ч. 3 ст. 574 Кодекса в редакции, действовавшей на дату совершения сделки, договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, уточнил суд.

Со ссылкой на п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» суд разъяснил: в силу п. 3 ст. 154 и п. 1 ст. 432 ГК договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия одной стороной предложения заключить договор другой стороны, путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом; например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора. Из разъяснений, содержащихся в п. 45 данного постановления, следует, что при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в п. 5 ст. 10 ГК презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

Исходя из буквального содержания спорного договора дарения, суд первой инстанции пришел к выводу, что между Л. и Г. достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора дарения земельного участка с имеющимся на нем жилым домом, соблюдено требование к письменной форме договора, воля сторон исполнена, объекты недвижимости одаряемым приняты в дар. Земельный участок и дом фактически были переданы Г., она несет бремя содержания данного имущества, а регистрация не была произведена по причине смерти дарителя, указал суд.

В решении подчеркнуто, что по смыслу п. 1 ст. 177 ГК необходимым условием действительности сделки является ее соответствие волеизъявлению лица, совершающего сделку, поскольку сделку, совершенную гражданином в состоянии, когда он не осознавал характер совершаемых им действий, не отдавал им отчет и не мог ими руководить, нельзя считать действительной. Юридически значимым и подлежащим доказыванию в пределах заявленного по основанию, предусмотренному ст. 177 ГК, иска является вопрос, мог ли даритель на момент составления договора дарения отдавать отчет своим действиям и руководить ими, и при этом бремя доказывания юридически значимых обстоятельств по данной категории дел лежит на истце по встречному иску и является его обязанностью.

Как установил суд, Д. достоверные и допустимые доказательства того, что на момент заключения договора дарения Л. не могла понимать значение своих действий и руководить ими, суду не были представлены. Напротив, суд учел: из показаний свидетелей следует, что у Л. не было психических заболеваний, она хотела оформить дарственную на дом на свою племянницу, так как была одинока, а с дочерью отношения не поддерживала. При этом из показаний врачей, допрошенных в качестве специалистов, следует, что Л. умерла от инсульта, а медицинские препараты, которые ей назначались, не относятся к числу наркотических и психотропных и не могли повлиять на ее психическое состояние.

Оспаривая указанную сделку, Д. в обоснование ее недействительности ссылалась на то, что подпись Л. и ее расшифровка в договоре дарении выполнены, вероятнее всего, другим лицом, поскольку Л. находилась в состоянии тяжелой болезни. В связи с этим судом была назначена судебная почерковедческая экспертиза. Согласно заключению эксперта подпись и рукописный текст в договоре выполнены Л., а выявленные диагностические признаки снижения темпа, координации движений характеризуют нахождение лица в измененном физиологическом состоянии, наиболее вероятно, обусловленном состоянием болезни. Суд придал доказательственную силу данному заключению, поскольку оно является полным и мотивированным, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, и были даны ответы на все поставленные вопросы.

По мнению суда, действия Л. по продаже Г. сначала земельного участка в 2013 г., а затем дарение участка и жилого дома в 2016 г. свидетельствуют о последовательности ее действий, направленных на передачу своего имущества племяннице. В то же время суд учел, что представленными доказательствами подтверждаются наличие между Л. и Д. неприязненных отношений и отсутствие намерений матери передать свое имущество дочери. Суд также принял во внимание, что на основании решения суда от 27 июля 2016 г., т.е. до заключения договора дарения, право пользования жилым помещением Д. было прекращено. При этом какие-либо соглашения относительно проживания в жилом доме и пользования им между Л. и Д. не имелись.

Таким образом, решением Приволжского районного суда Астраханской области от 21 мая 2025 г. исковые требования Г. были удовлетворены, договор дарения был признан заключенным, постановлено произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок и дом. Встречные исковые требования оставлены без удовлетворения.

Апелляционный суд согласился с выводами первой инстанции

Не согласившись с принятым решением, Д. подала апелляционную жалобу в Астраханский областной суд. Она выразила мнение о том, что ее мать в момент совершения сделки не была способна понимать значение своих действий или руководить ими. Возможно, во время подписания договора дарения на Л. было оказано психологическое влияние, неслучайно эксперт в своем заключении указал на болезненное состояние Л. во время подписания договора, а возможно, ей не сказали, какой документ она подписывает.

Кроме того, Д. обратила внимание, что в 2016 г. районный суд вынес заочное решение о признании ее прекратившей право пользования жилым домом, а также о снятии ее с регистрационного учета без ее участия, о данном судебном заседании она не была извещена надлежащим образом. В жалобе указано: суд первой инстанции не учел, что в производстве суда имеется гражданское дело по заявлению Д. о восстановлении срока отмены заочного решения о снятии ее с регистрационного учета по спорному жилому помещению. В связи с этим Д. просила отменить решение суда первой инстанции, при этом приостановить производство по делу до вынесения решения по иску о снятии с регистрационного учета Д., поскольку данное решение будет иметь преюдициальное значение для настоящего дела.

Представитель Г., член АП Волгоградской области Ралина Назарова направила возражения на апелляционную жалобу (есть у «АГ»), в которых указала, что все юридические значимые обстоятельства по делу судом первой инстанции определены верно, доводы участников процесса судом проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, и решение судом по делу вынесено правильное, законное и обоснованное.

Адвокат подчеркнула, что истцом по встречному иску достоверные и допустимые доказательства того, что на момент заключения договора дарения Л. не могла понимать значение своих действий и руководить ими, суду представлены не были. Объяснения ответчика как разновидность доказательств согласно ст. 55 ГПК не могут быть приняты достаточными для удовлетворения его требований по встречному иску. Других доказательств, за исключением лишь своей позиции по спору, материалы дела не содержат.

Ралина Назарова отметила: иные доводы апелляционной жалобы, что производство не приостановлено до рассмотрения дела о снятии с регистрационного учета Д., вопрос о приостановлении производства по настоящему делу важен исходя из обстоятельств дела и его значимости для правильного разрешения спора – основанием для отмены решения суда быть не могут, поскольку право пользования жилым помещением не являлось предметом спора, не опровергают выводов суда по данному спору и не содержат предусмотренных ст. 330 ГПК оснований для отмены или изменения решения в апелляционном порядке, а кроме того, направлены на иное толкование норм права и оценку добытых судом доказательств, надлежащая оценка которым дана в решении суда первой инстанции.

Рассмотрев дело, Астраханский областной суд согласился с выводами первой инстанции о том, что между Л. и Г. достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора дарения земельного участка с имеющимся на нем жилым домом, соблюдено требование к письменной форме договора, воля сторон исполнена, объекты недвижимости одаряемым приняты в дар. Апелляция отметила, что эти выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и подлежащим применению нормам материального права.

Судебная коллегия пришла к выводу: достоверные, допустимые и относимые доказательства, свидетельствующие о том, что Л. договор дарения не подписывала, истцом по встречному иску не представлены, а судом не добыты. Доводы Д. о том, что в момент совершения сделки Л. не была способна понимать значение своих действий и руководить ими в силу состояния здоровья и имеющихся заболеваний, были проверены судом и не нашли своего подтверждения, указано в апелляционном определении.

Суд апелляционной инстанции отметил, что вопреки доводам апелляционной жалобы определением судьи Приволжского районного суда Астраханской области от 10 июня 2024 г. производство по заявлению Д. о восстановлении пропущенного процессуального срока подачи заявления об отмене заочного решения от 27 июля 2016 г. и отмене заочного решения приостановлено до рассмотрения настоящего гражданского дела.

Таким образом, Астраханский областной суд указал, что правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК, подробно изложена в мотивировочной части решения. В связи с этим областной суд оставил решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Комментарий представителя

В комментарии «АГ» Ралина Назарова отметила, что гражданское законодательство не предусматривает возможность понуждения собственника к государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, в том числе и в судебном порядке против воли собственника (дарителя). Согласно п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК до появления записи в ЕГРН о переходе права собственности в пользу приобретателя собственником недвижимости будет считаться именно даритель и, как следствие, такая вещь будет включена в наследственную массу умершего гражданина, что исключает возникновение права собственности на вещь у одаряемого лишь на основании факта заключения договора дарения. При этом договор дарения недвижимости не требует государственной регистрации, если он заключен после 1 марта 2013 г., пояснила адвокат.

«Если отчуждатель заключил сделку надлежащим образом, однако он не успел при жизни обратиться в Росреестр, то данный факт сам по себе никак не влияет на действительность договора, однако для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретатель должен обратиться в суд с иском к наследникам отчуждателя, и только решение суда будет являться основанием для внесения записи в ЕГРН о возникновении права собственности у приобретателя (п. 62, 63 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 г. № 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”). Таким образом, основанием для перехода права собственности одаряемому в силу решения суда по аналогии права должен являться факт заключения действительного договора дарения, достижение его сторонами соглашения по всем существенным условиям договора», – подчеркнула Ралина Назарова.

Адвокат отметила: удовлетворяя исковые требования, суды учли ее доводы и пришли к выводу, что между дарителем и одаряемой достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора дарения земельного участка с имеющимся на нем жилым домом, соблюдено требование к письменной форме договора, воля сторон исполнена, объекты недвижимости одаряемым приняты в дар, что подтверждается представленными письменными доказательствами, заключением почерковедческой экспертизы, показаниями свидетелей.

Мнения экспертов «АГ»

Партнер АБ «Эксиора» Юрий Сбитнев заметил, что подобные ситуации не являются редкостью. Так, в 2021 г. в споре, где также до момента смерти одаряемый не успел зарегистрировать переход права собственности на квартиру, Верховный Суд встал на сторону одаряемого (Определение ВС от 14 декабря 2021 г. № 5-КГ21-143-К2). «Безусловно, дарение на случай смерти в России невозможно, ибо оно подменяет институт наследования. Другое дело, когда договор был заключен без такого отлагательного условия, как смерть дарителя. По общему правилу отсутствие регистрации перехода права собственности в ЕГРН не может влиять на действительность договора, который заключили стороны. Это факт. При этом, если одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость, другая сторона может потребовать зарегистрировать такой переход в судебном порядке. Таким образом, в данном случае решение суда идет в фарватере правовой позиции ВС РФ, что, безусловно, требует всецелой поддержки», – считает эксперт.

Юрисконсульт АО «Семейный юрист» Анна Саруханян отметила, что представленные судебные акты затрагивают крайне актуальную для современной практики проблему: оспаривание сделок с недвижимостью, совершенных лицами, чья дееспособность вызывает сомнения. Количество подобных споров, как показывает опыт, стабильно растет, что обусловлено как общим старением населения, так и увеличением числа заболеваний, влияющих на когнитивные функции, пояснила эксперт.

Как полагает Анна Саруханян, в рассматриваемом споре суды первой и апелляционной инстанций, на первый взгляд, продемонстрировали формально правильный подход: соблюдены требования к форме сделки, распределено бремя доказывания, дана оценка заключениям экспертиз. Однако с практической точки зрения, по мнению эксперта, вызывает вопросы оценка доказательств в их совокупности. В частности, суды исходили из принципа свободы договора, но при этом недооценили доказательства, свидетельствующие о потенциальной неспособности дарителя понимать значение своих действий в момент совершения сделки. Установление соответствия воли лица на момент сделки предполагает не только изучение формальных критериев, но и всестороннюю оценку субъективных факторов, подчеркнула эксперт.

Анна Саруханян также обратила внимание, что отсутствие нотариального удостоверения договора дарения в данном контексте приобретает особое значение. По словам эксперта, нотариальное удостоверение могло бы служить дополнительной гарантией законности сделки и защитой прав слабой стороны, что соответствует позиции, отраженной в ряде постановлений КС РФ, указывающих на необходимость повышенной защиты прав уязвимых категорий граждан.

Адвокат КА «Московский юридический центр» Денис Ивченков подчеркнул, что жизненная ситуация, ставшая основанием для предъявления первоначального, а также впоследствии встречного иска, широко распространена и представляет огромный интерес и значение для всех заинтересованных лиц. Речь идет о правах на недвижимое имущество, следовательно, и разрешение судом возникшего спора, безусловно, имеет большое практическое значение, поскольку задает вектор разрешения подобных споров в будущем. «К сожалению, не имея на руках всех материалов дела, а руководствуясь только лишь судебными актами, трудно представить всю картину сложившихся правоотношений сторон и оценить все доказательства, представленные сторонами в дело. Тем не менее с выводами судов можно согласиться, поскольку требования первоначального истца основаны на письменном договоре дарения, выводах экспертов, подтверждены свидетельскими показаниями, в то время как доводы истца по встречному иску по большей части остались недоказанными», – полагает он.

В то же время адвокат отметил, что судами не был исследован либо не нашел свое отражение в судебных актах вопрос о принадлежности дарителю права собственности на весь жилой дом и земельный участок, которые она подарила впоследствии Г. Из судебных актов следует, что даритель была замужем, следовательно, не исключено, что это имущество было приобретено в браке, а это означает, что половина имущества могла принадлежать супругу дарителя и приемному отцу Д. «Таким образом, встает вопрос о правомерности заключения договора дарения всего имущества, поскольку после смерти супруга Л. в 2008 г. его наследниками являлись как жена (впоследствии даритель), так и приемная дочь. Следовательно, в указанном имуществе могла быть доля и Д. – тогда в указанной части договор дарения может быть признан недействительным», – рассуждает Денис Ивченков.