ВС сохранил объект ИЖС, построенный без разрешения администрации и частично на участках третьих лиц

Верховный Суд установил, что согласно заключению экспертизы спорный объект не противоречит целевому назначению земельного участка, соответствует требованиям строительных норм и правил и в суд представлены согласия собственников смежных участков на реконструкцию жилого дома

Представитель собственницы здания отметила: в данном деле ВС встал на защиту прав граждан, не признавая дом незаконной постройкой. Эксперты «АГ» отметили, что определение Верховного Суда является закономерным продолжением формирования практики, основанной на выводах, закрепленных в Постановлении Пленума ВС от 12 декабря 2023 г. № 44, и послужит отличным примером применения разъяснений данного постановления при рассмотрении споров, связанных с самовольным строительством.

Верховный Суд опубликовал Определение от 25 февраля по делу № 18-КГ24-279-К4, в котором разобрался, были ли основания для признания возведенного объекта ИЖС без разрешения на строительство самовольной постройкой.

Суды разошлись во мнениях о необходимости сноса объекта незавершенного строительства

С 2009 г. Лариса Лидер является собственником земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: «для индивидуального жилищного строительства». На участке расположен одноэтажный жилой дом с пристройкой на межевой границе. Собственница произвела реконструкцию объекта недвижимости, в результате которой его общая площадь изменилась с 60 м2 до 607 м2, а этажность – с одного этажа до трех.

В ходе мониторинга общедоступных сведений, внесенных в публичную кадастровую карту и размещенных в интернете, администрация г. Новороссийска выявила на земельном участке строительно-монтажные работы по возведению либо реконструкции здания, предположительно предназначенного для разделения на отдельные объекты недвижимости или для осуществления коммерческой деятельности по предоставлению номеров для краткосрочного проживания граждан. Кроме того, был сделан вывод, что здание возводилось с нарушением допустимых норм отступов и в отсутствие разрешительной документации.

22 августа 2022 г. администрация направила Ларисе Лидер письмо с рекомендацией принять меры к сносу самовольно возводимого объекта либо к приведению его в соответствие с установленными требованиями действующего законодательства. Поскольку женщина не исполнила рекомендации, администрация г. Новороссийска обратилась в суд с иском о сносе самовольной постройки.

Лариса Лидер обратилась в суд со встречным иском о сохранении строения в реконструированном состоянии и признании права собственности, о внесении изменений в ЕГРН. Истец указала, что реконструкция жилого дома была произведена без разрешения, однако имеются основания для сохранения объекта с процентом готовности 92% в реконструированном состоянии. Она просила признать за ней право собственности на такой объект.

Суд назначил судебную строительно-техническую экспертизу, согласно заключению которой на момент осмотра объект капитального строительства представляет собой объект незавершенного строительства (в стадии реконструкции), в связи с чем определить его целевое назначение не представляется возможным. При этом в заключении указывалось, что возводимый объект не противоречит целевому назначению, соответствует требованиям действующих строительных норм и правил, в том числе в вопросах надежности, всех видов безопасности и долговечности, угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

В результате первая инстанция отказала в удовлетворении иска администрации и частично удовлетворила встречные исковые требования Ларисы Лидер. Приняв во внимание заключение судебной экспертизы, суд пришел к выводу о том, что спорный объект после реконструкции соответствует требованиям строительных, пожарных, санитарных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Суд также установил, что Ларисой Лидер предпринимались надлежащие меры к легализации реконструированного объекта недвижимости.

В свою очередь, апелляция отметила это решение, сославшись на то, что Лариса Лидер осуществила реконструкцию (строительство) трехэтажного объекта капитального строительства в отсутствие разрешительной документации, что указывает на его самовольность. Апелляционный суд отметил, что согласно заключению судебной экспертизы спорный объект расположен не только в границах земельного участка, а на двух смежных участках. Расположение объекта не в правомерных границах земельного участка свидетельствует о нарушении минимально допустимых отступов, предусмотренных Правилами землепользования и застройки городского округа муниципального образования г. Новороссийска. Кроме того, эксперты выявили, что спорный объект возводится с нарушением правил землепользования и застройки в части превышения максимального процента застройки участка на 31,9%, так как на момент осмотра процент застройки земельного участка составлял 71,9%, при допустимом проценте застройки 40%. Учитывая, что строение реконструировано в отсутствие разрешительной документации, апелляция удовлетворила исковые требования администрации.

Поскольку встречные исковые требования Ларисы Лидер о сохранении здания с процентом готовности 92% в реконструированном состоянии и признании за ней права собственности являются взаимосвязанными с иском администрации, суд апелляционной инстанции отказал в их удовлетворении. С такими выводами согласилась кассация.

ВС разъяснил, является ли возведение объекта ИЖС без разрешения администрации самовольной постройкой

Лариса Лидер обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд. Рассмотрев материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС отметила, что, признавая спорный объект самовольной постройкой, подлежащей сносу, суд апелляционной инстанции исходил из того, что разрешение органа местного самоуправления на его возведение получено не было. Вместе с тем в связи с вступлением в силу Закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» утратили силу ч. 9-9.2 ст. 51 ГрК, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства. Для осуществления строительства или реконструкции объекта ИЖС с 4 августа 2018 г. необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции.

Согласно ч. 12 ст. 70 Закона о государственной регистрации недвижимости, разъяснил ВС, до 1 марта 2031 г. допускается осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в п. 39 ст. 1 ГрК, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации при ее наличии или декларации, указанной в ч. 11 ст. 24 данного Закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном данной частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных ч. 1 ст. 23 Закона о ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд.

Со ссылкой на п. 3 Постановления Пленума ВС от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» Верховный Суд разъяснил, что возведение объекта ИЖС или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой.

По настоящему делу, отметил ВС, одним из юридически значимых и подлежащих доказыванию обстоятельств являлось выяснение того, распространяются ли на возведенное ответчиком строение с учетом категории земли и вида разрешенного использования земельного участка положения ч. 12 ст. 70 Закона о государственной регистрации недвижимости. Между тем данное обстоятельство, имеющее существенное значение для правильного разрешения спора, суд оставил без установления и правовой оценки.

Как заметил Верховный Суд, из экспертного заключения от 10 марта 2023 г., в частности следует, что расположение объекта капитального строительства на земельном участке не соответствует требованиям правил землепользования и застройки в части превышения максимального процента застройки участка. Спорный объект площадью застройки 1,2 кв.м расположен за пределами границ земельного участка, в границах двух земельных участков – площадь застройки одного из которых 2,6 кв.м. При этом сделан вывод, что с учетом дополнительно представленных согласий собственников смежных земельных участков на реконструкцию жилого дома, требования нормативных документов РФ не нарушаются.

Апелляция посчитала, что является доказанным факт строительства (реконструкции) объекта с нарушением прав третьих лиц, поскольку объект возведен частично на земельных участках, принадлежащих на праве собственности другим гражданам, однако требования собственниками смежных земельных участков предъявлены не были. При этом данные обстоятельства подлежат учету при рассмотрении требований о признании права собственности на объект, учитывая положения ст. 12 ГПК, предусматривающей необходимость разъяснения лицам, участвующим в деле, их прав и обязанностей, предупреждения о последствиях совершения ими или несовершения процессуальных действий, в частности, необходимость разъяснения сторонам права на предъявление иска, встречного иска, направленного на определение (установление) границ земельных участков, для совместного рассмотрения с первоначальным иском, если при рассмотрении спора относительно самовольной постройки будет установлено наличие спора о границах земельных участков, что следует из разъяснений, данных в п. 16 Постановления Пленума № 44. При этом отказ в признании права собственности на самовольную постройку при отсутствии вступившего в законную силу решения суда или решения органа местного самоуправления о сносе такой постройки не препятствует обращению в суд с новым иском о признании права на самовольную постройку в случае устранения нарушений, послуживших основанием для отказа в удовлетворении иска.

ВС разъяснил, что согласно п. 10 Постановления Пленума № 44, последствиями возведения самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом, если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения. В п. 25 Постановления № 44 отмечено, что в силу положений п. 1 ст. 222 ГК возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Судебная коллегия напомнила, что в соответствии с п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом ВС 16 ноября 2022 г., отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку или для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки. В п. 29 Постановления № 44 разъяснено, что по общему правилу наличие допущенного при возведении постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. При определении последствий такого нарушения суду следует оценить его существенность. В частности, нарушение при возведении объекта нормативно установленных предельного количества этажей или предельной высоты, строительных норм и правил, повлиявшее или способное повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при создании постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Верховный Суд отметил, что в п. 30 и 31 Постановления № 44 указано, что независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений п. 3.1 ст. 222 ГК выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, – о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием. Суд может предложить ответчику представить дополнительные доказательства, разъяснить право на заявление ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы.

При установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения. В таком решении должны содержаться выводы суда о допущенных нарушениях, вместе с тем указание в резолютивной части конкретного перечня строительных работ, которые должен произвести ответчик для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, не является обязательным, поскольку исполнение решения суда в части приведения постройки в соответствие с установленными требованиями производится по правилам, предусмотренным гл. 6 ГрК.

ВС отметил, что при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования, за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется. Создание постройки с нарушением ВРИ земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на участке для индивидуального жилищного строительства) является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями. Но использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

Судебная коллегия указала, что при рассмотрении настоящего дела не были учтены приведенные положения закона и разъяснения постановления Пленума ВС.

Верховный Суд пояснил, что достаточность доказательств – это качественно-количественная характеристика доказательств. Цель определения достаточности доказательств – в соответствии с качественными произвести отбор доказательств в количестве, позволяющем сделать обоснованный вывод о наличии или отсутствии искомых фактов. Достаточным может быть и одно доказательство, из которого следует однозначный вывод о факте. Однако, делая вывод о несоблюдении при строительстве спорного объекта недвижимости требованиям градостроительных и строительных норм и правил, апелляция не указала, в чем заключается существенность такого нарушения, мотивов указанного вывода в апелляционном определении не привела, а также не проверила возможность устранения данного нарушения.

Как заметил Суд, в заключении судебной строительно-технической экспертизы указано, что спорный объект капитального строительства не противоречит целевому назначению земельного участка, соответствует требованиям действующих строительных норм и правил, в том числе в вопросах надежности, всех видов безопасности и долговечности, угрозу жизни и здоровью граждан не создает. При этом, по мнению эксперта, выявленные несоответствия в части расположения объекта за пределами границ участка, принадлежащего Ларисе Лидер, с учетом дополнительно представленных согласий собственников смежных земельных участков на реконструкцию жилого дома, требования нормативных документов РФ не нарушаются. В нарушение положений ст. 67, 329 ГПК апелляционный суд не привел мотивов несогласия с заключением эксперта и не опроверг выводы экспертизы, принятые во внимание судом первой инстанции.

Также судом апелляционной инстанции были приняты во внимание сведения о том, что спорный объект возводится Ларисой Лидер в водоохранной зоне Черного моря, на расстоянии менее 200 м. Судебная коллегия напомнила, что в силу ч. 1, 2, 8 ст. 65 Водного кодекса водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира. В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности. Ширина водоохранной зоны моря составляет пятьсот метров.

При этом в границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Выбор типа сооружения, обеспечивающего охрану водного объекта от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, осуществляется с учетом необходимости соблюдения установленных в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды нормативов допустимых сбросов загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов.

Ссылаясь на сведения о том, что спорный объект возводится в водоохранной зоне Черного моря, апелляция не сделала выводы относительно того, что данные обстоятельства являются юридически значимыми по делу. Также не указано, как соответствующие обстоятельства повлияли на выводы суда относительно обоснованности первоначальных и встречных исковых требований, отметил Верховный Суд.

В связи с этим ВС отменил решения апелляции и кассации, а дело направил на новое апелляционное рассмотрение. Одновременно с этим ВС отменил определение Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 1 августа 2024 г. о взыскании судебных расходов с Ларисы Лидер.

Комментарий представителя собственницы объекта

Адвокат ЯНАО Татьяна Богатырева отметила, что не каждый обращается в Верховный Суд, поскольку он принимает к рассмотрению только 20% жалоб, но в данном деле ВС не только принял кассационную жалобу, но и встал на защиту прав граждан, не признавая дом незаконной постройкой.

Татьяна Богатырева рассказала, что Лариса Лидер унаследовала дом и земельный участок. В документах была допущена ошибка – указана площадь дома 60 кв.м, однако фактически он был 142 кв.м. Впоследствии дом был перестроен, а его площадь увеличена до 604 кв.м. В этом доме проживает семья Ларисы Лидер с родственниками в количестве 10 человек, другого жилья у них нет. При этом, как указывали суды нижестоящих инстанций, дом использовался для коммерческих целей.

Адвокат заметила, что ВС обратил внимание на расположение дома за пределами границ земельного участка. «Ранее было проведено неверное межевание, и часть земли, которая принадлежала Ларисе Лидер, досталась соседям. С ними было достигнуто нотариальное соглашение о том, что они не препятствуют тому, что на их земельные участки выходит этот дом. На сегодняшний день Лариса Лидер и ее соседи подали заявление на перемежевание, чтобы перерегистрировать участки», – пояснила она.

Татьяна Богатырева выразила недоумение, почему администрация признала дом незаконной постройкой, потребовала снести его за свой счет и включила штраф по 5 тыс. руб. за каждый день неисполнения. «Нереально нести такие потери и затраты, это слишком жестко. При этом, если бы администрация самостоятельно сносила дом как незаконную постройку, то потом бы потребовала денежные средства с этой семьи», – указала она.

Адвокат также отметила: администрация указала, что дом находится в курортной зоне, именно на берегу моря. «Это неверно, поскольку улица, на котором расположен данный объект, состоит из множества домов, где проживают семьи, и находится более чем в 150 метрах от прибрежной зоны. При этом администрация не представила никаких документов, подтверждающих, что это прибрежная зона», – рассказала она.

По мнению Татьяны Богатыревой, позиция Верховного Суда абсолютно понятна. ВС, возвращая дело на новое рассмотрение, указал, что новое решение должно быть законным, справедливым и исполнимым. «Для того чтобы оно было исполнимым, Лариса Лидер и ее соседи приводят земельные участки в соответствие, поскольку ранее были допущены ошибки при межевании», – заключила адвокат.

Эксперты о выводах Верховного Суда

Адвокат Nextons Владимир Кондратьев поддержал выводы ВС. Он отметил, что фактически суд апелляционной инстанции проигнорировал результаты проведенной по делу судебной экспертизы, признал допущенные при строительстве объекта недвижимости нарушения существенными, не приведя мотивов такого вывода: «Между тем существенность допущенных застройщиком нарушений и возможность их устранить, не прибегая к сносу объекта, являются основными обстоятельствами, подлежащими установлению при рассмотрении указанных споров».

Владимир Кондратьев заметил, что ВС очередной раз напомнил судам об одном из ключевых принципов рассмотрения данной категории дел и подчеркнул, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением объектов недвижимости, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом.

«Также ВС обратил внимание, что при рассмотрении данной категории споров необходимо проверять применимость ч. 12 ст. 70 Закона о государственной регистрации недвижимости, допускающей возведение объектов без соблюдения порядка, установленного ст. 51.1. ГрК, и регистрацию права собственности на объект недвижимости только на основании технического плана, подготовленного на основании декларации правообладателя и правоустанавливающего документа на земельный участок. Примечательно, что ВС, в отличие от судов апелляционной и кассационной инстанции, не усмотрел нарушений прав третьих лиц в связи с расположением объекта в границах смежных участков, учитывая полученные застройщиком согласия правообладателей смежных участков и отсутствие предъявленных к нему требований», – отметил Владимир Кондратьев. По его мнению, определение ВС послужит отличным примером применения разъяснений Постановления Пленума ВС от 12 декабря 2023 г. № 44 при рассмотрении споров, связанных с самовольным строительством.

Партнер юридической фирмы Law&Commerce Offer Антон Алексеев считает, что определение Верховного Суда является закономерным продолжением формирования практики, основанной на выводах, закрепленных в Постановлении Пленума ВС № 44. «Основное, что можно усмотреть в комментируемом определении, – это то, что суды должны дать обоснованную и всестороннюю оценку по каждому обстоятельству, свидетельствующему или, напротив, опровергающему наличие у объекта признаков самовольной постройки, и соблюсти требования, зафиксированные в указанном Постановлении Пленума ВС», – отметил он.

Антон Алексеев обратил внимание на квалификацию допущенных при возведении спорного объекта нарушений строительных норм в качестве несущественных. В данном случае, с учетом конкретных обстоятельств дела, к незначительным нарушениям градостроительных и строительных норм и правил ВС отнес нарушения минимальных отступов от границ земельных участков и максимального процента застройки в границах земельного участка. Такие выводы могут быть использованы участниками других споров данной категории в обосновании своих позиций, заключил он.

Марина Нагорная