ВС разбирался в деле о реестровой ошибке в отношении площади унаследованного участка с домовладением

В частности, Суд указал, что если изначальное право собственности на унаследованное домовладение возникло задолго до введения в действие Земельного кодекса РФ, то право на регистрацию права собственности на земельный участок под ним без решения на то уполномоченного органа также переходит по наследству

Одна из экспертов «АГ» считает: проблематика ранее учтенных объектов недвижимости связана с тем, что в ЕГРН отсутствуют данные о характеристиках таких объектов, указывающие на их границы и размер. Другой назвал странным довод апелляции о том, что истцу участок в исправленных границах не предоставлялся, так как он полностью игнорирует специфику данной категории дел. Третий счел, что фактически ВС развивает свою практику, указав, что заявитель жалобы имеет безусловное право собственности на спорный участок и не должен получать его у государства заново.

Верховный Суд опубликовал Определение от 4 марта по делу № 18-КГ24-408-К4, в котором он пояснил алгоритм исправления реестровой ошибки в ЕГРН в отношении площади земельного участка, доставшегося по наследству вместе с долей в жилом доме.

С 30 декабря 1958 г. гражданка А. Котлярова стала собственником жилого дома в Краснодарском крае на основе регистрационного удостоверения поселкового исполкома. Первичные землеотводные документы на данный момент отсутствуют. В 1964 г. женщина подарила В. Котлярову 1/2 в этом доме, а другую 1/2 – Виктору Манину.

В 1990 г. суд удовлетворил иск Виктора Манина к В. Котлярову об определении порядка пользования земельным участком, на котором расположен дом. В пользование истца был выделен участок земли площадью 313 кв. м, в пользование ответчика – участок площадью 313 кв. м. Впоследствии оба мужчины подавали декларацию об оформлении права на принадлежащие им доли земельного участка под домом на основании договоров дарения и продажи. В марте 1993 г. Виктор Манин получил свидетельство о праве собственности на присужденный ему земельный участок.

В 1997 г. после смерти В. Котлярова его наследником стала М. Котлярова. Она получила в наследство его 1/2 в домовладении, расположенном на земельном участке общей площадью 637 кв. м, состоящем из жилого дома с пристройками площадью 72,6 кв. м, подвала, ограждений и сооружений. В 2007 г. женщина умерла, и эту недвижимость унаследовал С. Котляров, скончавшийся в 2020 г. Далее его наследница Светлана Котлярова получила в нотариальной конторе свидетельство о праве на наследство по закону на 1/2 домовладения, при этом ей было отказано в выдаче свидетельства на земельный участок со ссылкой на то, что он не оформлен в установленном законом порядке наследодателем.

В марте 2021 г. Светлане Котляровой было разъяснено, что в ЕГРН имеется запись лишь о земельном участке площадью 313 кв. м, сведения об участке площадью в 637 кв. м были внесены в государственный земельный кадастр, а позднее включены в реестр на основе перечня ранее учтенных земельных участков в границах кадастрового квартала. В рамках рассмотрения заявления об исправлении кадастровой ошибки в данных ЕГРН в феврале 2011 г. в этом реестре была исправлена техническая ошибка в сведениях о площади участка: с «637 кв. м» на «313 кв. м».

Из заключения кадастрового инженера от 29 сентября 2021 г. следовало, что земельный участок при жилом доме, являющемся общей долевой собственностью Светланы Котляровой, Владимира Манина, Виктории Маниной и Таисии Нечепуренко, обладает площадью 616 кв. м, что не соответствует данным ЕГРН, в котором его площадь указана 313 кв. м. В ноябре 2021 г. Светлане Котляровой было отказано во включении в ЕГРН сведений о ее земельном участке по причине наличия сведений о ранее учтенном участке площадью 313 кв. м, расположенном по аналогичному адресу. Тогда женщина обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования г. Краснодар и Управлению Росреестра по Краснодарскому краю со ссылкой на то, что ей необоснованно отказано во включении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, принадлежащем ей на праве собственности.

В рамках судебного разбирательства была назначена судебная землеустроительная экспертиза. Согласно выводам эксперта границы спорного участка, установленные по межевому плану, соответствуют фактическому использованию, что подтверждается результатами выборочных контрольных геодезических измерений. Не выявлено пересечений границ исследуемого участка, определенных по межевому плану, с границами объектов недвижимости, установленными в ЕГРН; границы исследуемого участка, определенные по межевому плану, смежные с участками земли, сведения о характерных точках границ которых внесены в ЕГРН, соответствуют данным такого реестра. Местоположение границ исследуемого земельного участка, определенных по межевому плану, смежных с земельными участками, сведения о характерных точках границ которых в ЕГРН отсутствуют, согласовано в порядке, предусмотренном ст. 39 Закона о кадастровой деятельности. Разногласия при согласовании отсутствуют, о чем свидетельствует акт согласования местоположения границ участка земли; расхождения в данных о длинах границ исследуемого земельного участка, определенных по межевому плану, с аналогичными данными, имеющимися в деле по инвентаризации земель кадастрового квартала г. Краснодара, подготовленном по договору от 25 января 1999 г., в большинстве своем незначительны и не превышают 0,5 м (только по длине одной границы выявлено расхождение в 1 м).

Суд заключил, что все это подтверждает фактическое землепользование, сложившееся на местности на протяжении многих лет. В результате проведенного анализа правоустанавливающих документов было установлено, что общая площадь участка по периметру составляет не менее 600 кв. м, что подтверждается разными документами за период с 1957 по 2007 г. Расхождение в данных о площади спорного участка в соответствии с межевым планом относительно сведений ЕГРН составляет 303 кв. м, что не превышает предельный минимальный размер участка, установленный в соответствии с земельным законодательством. В ходе уточнения сведений о местоположении границ исследуемого земельного участка возможно принятие его площади согласно межевому плану, подготовленному кадастровым инженером.

В итоге первая инстанция удовлетворила иск Светланы Котляровой со ссылкой на то, что в результате допущенной реестровой ошибки были нарушены права истца на регистрацию права собственности в отношении используемого земельного участка, поэтому у нее возникло право на защиту своих интересов путем исправления реестровой ошибки и внесения изменений в данные ЕГРН в отношении спорного участка.

Однако апелляция отменила это решение и отказала в удовлетворении иска, указав, что спорный земельный участок органами местного самоуправления Светлане Котляровой и ее правопредшественникам не предоставлялся и что ни истец, ни ее наследодатель не обращались в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении этого участка в собственность. Кроме того, апелляционный суд согласился с доводами представителя администрации о том, что Светланой Котляровой выбран ненадлежащий способ защиты права, что само по себе является достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. Кассационный суд поддержал эти выводы.

Изучив кассационную жалобу Светланы Котляровой, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда со ссылкой на ч. 3 ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости напомнила, что воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техплане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами или органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, исправляется по решению госрегистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих нужные для их исправления сведения, либо на основе вступившего в законную силу судебного решения.

Исправление реестровой ошибки возможно, если оно не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости, в порядке осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением объекта недвижимости, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее с заявлением об осуществлении одновременно государственного кадастрового учета и госрегистрации прав либо с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета соответствующей недвижимости.

В этом деле, заметил ВС, апелляция сочла, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, однако эта инстанция не учла обстоятельства возникновения реестровой ошибки в размере площади спорного земельного участка при регистрации долевым собственником жилого дома Виктором Маниным права собственности на часть этого земельного участка, об исправлении которой и было заявлено требование в уточненном иске, удовлетворенном первой инстанцией. При этом апелляция не указала, какой способ защиты нарушенного права истца является надлежащим, как могут быть защищены права Светланы Котляровой.

Право собственности кассатора на доли жилого дома, как установлено судами, возникло в порядке наследования, в том числе за В. Котляровым, приобретшим право в 1964 г. на основании односторонней сделки, совершенной А. Котляровой, приобретшей право собственности на домовладение в 1958 г., задолго до введения в действие Земельного кодекса РФ, и, следовательно, имеющей право на регистрацию за собой права собственности на земельный участок без решения на то уполномоченного органа, которое впоследствии перешло к Светлане Котляровой. При этом один из ее правопредшественников, наследодатель В. Котляров ранее уже обращался за оформлением права собственности на 1/2 земельного участка, что суд апелляционной инстанции также не учел. В связи с этим ВС отменил судебные акты апелляции и кассации, вернув дело на новое рассмотрение в апелляционный суд.

Юрист консалтинга Legal principles Ольга Седова считает: проблематика ранее учтенных объектов недвижимости связана с тем, что в ЕГРН отсутствуют данные о характеристиках таких объектов, указывающие на их границы и размер. «Это происходит из-за того, что со временем способы проведения землеустроительных и кадастровых работ изменились, а на ранее учтенных участках соответствующие работы не были проведены. Зачастую происходит, что суды нижестоящих инстанций игнорируют доказательства, подтверждающие наличие реестровых ошибок, и требуют обязательного представления межевого плана для внесения изменений в ЕГРН. Однако ВС в этом деле подчеркнул необходимость защиты прав граждан на земельные участки, приобретенные до введения современного земельного законодательства, и обязал нижестоящие суды учитывать наличие реестровых ошибок, а также наследственные права граждан. Кроме того, судами были проигнорированы выводы судебной землеустроительной экспертизы, которая установила соответствие границ участка фактическому использованию», – заметила она.

Управляющий партнер АБ «Юг» Юрий Пустовит счел, что в этом деле истец правильно выбрала способ защиты права. «Если спора по фактическим границам нет, но при этом в ЕГРН неверно указаны координаты и, как следствие, площадь участка, то надлежащим способом защиты права собственности будет иск об исправлении реестровой ошибки. Довод апелляции о том, что истцу участок в исправленных границах не предоставлялся, очень странный, он полностью игнорирует специфику данной категории дел, состоящей в том, что истец просит у суда не чужой участок, а просит надлежаще учесть в ЕГРН свой участок. ВС правильно указал на то, что если суд отказывает в иске по причине ненадлежащего способа защиты, то в этом случае суд обязан указать в решении на надлежащий способ», – заключил он.

Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников с сожалением отметил, что из определения ВС РФ невозможно понять все обстоятельства дела. «Из текста, например, можно предположить, что причиной возникшей проблемы была попытка долевого сособственника домовладения оформить часть земельного участка, на котором находится дом, как отдельный участок в свою единоличную собственность, т.е. фактически произвести раздел участка согласно ранее состоявшемуся решению по порядку пользования им. В частности, в определении ВС упоминается, что Виктору Манину было выдано свидетельство о праве собственности на участок площадью 313 кв. м, а не на 1/2 в праве собственности на участок площадью 616 кв. м, а также то, что изначальная площадь учтенного участка была “исправлена” в 2011 г. с 637 на 313 кв. м по заявлению об исправлении ошибки без пояснения, чье это было заявление. Если это так, Суду, очевидно, стоит уточнить ряд процессуальных аспектов. При этом ссылки апелляционного и кассационного судов на необходимость обращения истца с заявлением о предоставлении земельного участка носят явно незаконный характер и противоречат требованиям закона. Фактически ВС развивает свою практику по этим нормам и разъясняет судам, что заявитель имеет безусловное право собственности на такой участок и не должен получать его у государства заново», – полагает он.

Зинаида Павлова