ВС пояснил нюансы оспаривания прокурором аренды участка земли в Крыму для размещения павильона-кафе

Он, в частности, заметил, что на момент подачи прокурором иска установленный ст. 181 ГК РФ срок исковой давности истек и у апелляции не было оснований не применять исковую давность к заявленным требованиям

По мнению одной из экспертов, определение ВС будет иметь важное значение в части вопроса переоформления договора аренды земельного участка под размещение нестационарного торгового объекта, если права на землю ранее уже были приобретены арендатором по законодательству Украины. Другой отметил, что в этом деле Верховному Суду пришлось исправлять грубейшие ошибки, допущенные судами апелляционной и кассационной инстанций.

Верховный Суд вынес Определение № 310-ЭС24-15921 по делу № А83-17003/2023, в котором напомнил порядок оспаривания прокуратурой договора аренды земельного участка, расположенного в Республике Крым и предоставленного арендатору для размещения нестационарного торгового объекта.

В декабре 2006 г. в рамках решения 26 сессии четвертого созыва Алуштинского городского совета Алуштинский городской совет Автономной Республики Крым передал предпринимателю Сергею Башкину в аренду участок площадью 270 кв. м на 49 лет для размещения павильона-кафе с летней площадкой рядом с рестораном в Алуште. Целевое использование участка было коммерческим (дополнительный участок для размещения и обслуживания павильона-кафе с летней площадкой).

В 2017 г. администрация г. Алушты и предприниматель заключили очередной договор аренды участка в порядке переоформления договора от 12 декабря 2006 г. Срок этого договора истекал 7 ноября 2057 г., в п. 1.2 указывалось, что на участке, передаваемом в аренду, расположены ряд сборно-разборных торговых модулей. По договору от 31 мая 2018 г. Сергей Башкин передал все права и обязанности арендатора ИП Дмитрию Шершневу.

Далее заместитель прокурора Республики Крым в интересах муниципального образования городской округ Алушта в лице Алуштинского городского совета РК обратился в суд с требованием о признании указанного договора аренды недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания предпринимателя передать участок администрации в течение 10 дней. Заявитель ссылался на то, что спорный договор заключен в нарушение требований земельного законодательства. Суд отказал в удовлетворении иска со ссылкой на отсутствие правовых оснований для признания договора аренды недействительной сделкой, а также применение исковой давности.

В свою очередь апелляция отменила решение первой инстанции и удовлетворила иск, ссылаясь на то, что оспариваемый договор заключен с нарушением закона, поскольку размещение нестационарного торгового объекта осуществляется без предоставления в аренду участка, находящегося в муниципальной собственности, на основе соответствующей схемы. При отсутствии на спорном участке капитальных строений, находящихся в собственности ИП, предоставление участка в аренду возможно только по результатам конкурса (торгов). Апелляция признала соблюденным срок исковой давности, исчисляя его с момента, когда прокурору стало известно о спорной сделке. Суд округа поддержал апелляционное определение.

После изучения материалов дела вкупе с кассационной жалобой Дмитрия Шершнева Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда, в частности, напомнила, что размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, происходит на основе схемы размещения указанных объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов. Эти нормы, изменившие порядок использования земельных участков для размещения нестационарных торговых объектов, введены Законом № 171-ФЗ от 23 июня 2014 г. о внесении изменений в ЗК РФ и отдельные законодательные акты РФ и действовали на момент заключения оспариваемого договора.

Однако оспариваемая прокурором сделка совершена в порядке переоформления арендного соглашения, заключенного ранее в соответствии с законодательством Украины в отношении земельного участка, расположенного в Крыму, который в 2014 г. принят в состав РФ путем издания Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 г. № 6-ФКЗ. Нюансы регулирования земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ним на территории Республики Крым установлены Законом РК об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым от 31 июля 2014 г. № 38-3PK (далее – Закон № 38-3PK).

Как следует из его положений, право аренды земельного участка, возникшее до вступления в силу федерального конституционного закона, соответствует праву аренды, предусмотренному законодательством РФ. Положения договора аренды участка, заключенного до вступления в силу ФКЗ и зарегистрированного в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей ГК и ЗК РФ. Если участок, в отношении которого до вступления в силу ФКЗ заключен и зарегистрирован договор аренды, находится в муниципальной собственности, орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение этим участком, обязан по заявлению лица, с которым заключен соответствующий договор, заключить с ним договор аренды такого участка.

В этом деле, заметил Верховный Суд, заключение договора аренды было продиктовано не созданием новых отношений по предоставлению участка под определенные цели, а переоформлением в специальном порядке существующего арендного соглашения. Первоначальный договор аренды от 12 декабря 2006 г. зарегистрирован в установленном порядке, участок был предоставлен для целей, соответствовавших действовавшему украинскому законодательству. При этом обязанность органа местного самоуправления по заключению спорного договора аренды в порядке переоформления прямо предписана Законом № 38-ЗРК.

Кроме того, на момент заключения спорного договора действовало Положение о размещении нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования городской округ Алушта РК на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденное решением Алуштинского городского совета девятой сессии первого созыва от 25 марта 2015 г. № 9/52 (далее – Решение № 9/25). Согласно Положению право на размещение нестационарного торгового объекта на участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, возникало у юрлиц и индивидуальных предпринимателей на основе соответствующего договора о размещении нестационарного торгового объекта на участке, находящемся в муниципальной собственности, заключенного администрацией Алушты с субъектом хозяйствования на условиях, определенных договором.

Действие этого пункта не распространялось на нестационарные торговые объекты, расположенные на участках, в зданиях, строениях, сооружениях, переданных пользователям на правах аренды (субаренды) или ином вещном праве, если это предусмотрено целевым использованием объекта недвижимости, земельного участка, а также видом разрешенного использования, с учетом специализации нестационарных торговых объектов.

Ссылаясь на нормы Решения № 9/25, городская администрация письмом от 2 апреля 2015 г. указала ИП Сергею Башкину на отсутствие необходимости вносить в схему размещения нестационарных торговых объектов расположенные на спорном участке сборно-разборные торговые модули. В связи с этим апелляционная и кассационная судебные инстанции сделали неверный вывод о противоречии спорного договора аренды текущему регулированию, поскольку не учли особенности правового регулирования земельных и имущественных отношений на территории РК.

Неосновательными являются и ссылки этих судебных инстанций на нарушение оспариваемой сделкой конкурентной процедуры предоставления земельного участка в аренду, поскольку договор аренды заключен в порядке переоформления на основе Закона № 38-ЗРК. Ими не выявлено каких-либо иных свидетельств порочности спорного договора аренды, его несоответствия существу законодательного регулирования арендных правоотношений, отмечается в определении.

Со ссылкой на Постановление Конституционного Суда РФ от 31 октября 2024 г. № 49-П ВС добавил, что прокурор, уполномоченный на предъявление иска об обращении в доход государства имущества и денежных средств, действует не в целях восстановления нарушенных субъективных гражданских прав публично-правового образования, а в целях защиты общественных и государственных интересов, что соответствует характеру возложенных на прокуратуру публичных функций. Спорный договор аренды заключен, и участок передан в аренду по акту приема-передачи 21 декабря 2017 г. Договор о правопреемстве между предпринимателями Сергеем Башкиным и Дмитрием Шершневым заключен 31 мая 2018 г. Муниципальному образованию, в защиту интересов которого прокурор обратился с рассматриваемым иском, как установил суд первой инстанции, было известно о цели предоставления участка (для размещения нестационарных торговых объектов) не позднее 2015 г.

«Таким образом, на момент подачи прокурором иска установленный ст. 181 ГК РФ срок исковой давности истек, и у суда апелляционной инстанции не имелось оснований не применять исковую давность к заявленным требованиям. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ)», – заключил Верховный Суд, отменяя судебные акты апелляции и кассации и оставляя в силе решение первой инстанции.

Старший юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX Марина Преображенская считает, что комментируемое определение будет иметь важное практикообразующее значение в части переоформления договора аренды земельного участка под размещение нестационарного торгового объекта, если права на землю ранее уже были приобретены арендатором по законодательству Украины. «Важно отметить два ключевых вывода, изложенных в определении. Основным моментом, безусловно, является то, что Суд вопреки требованиям земельного законодательства допустил возможность заключения договора аренды участка для размещения нестационарного торгового объекта в порядке переоформления ранее существовавших у арендаторов прав на землю до включения Республики Крым в состав РФ (при этом по правилам п. 1 ст. 39.36 ЗК РФ размещение нестационарных объектов на публичных землях осуществляется на основании схемы размещения таких объектов без предоставления участков на праве аренды)», – отметила она в комментарии «АГ».

В судебной практике, добавила эксперт, сформировалась устойчивая позиция, согласно которой у муниципальных органов РК отсутствует законодательно установленное право на переоформление договоров аренды земельных участков именно для размещения нестационарных объектов. Следовательно, заключение соответствующих договоров является нарушением. «Указанный вывод основан на том, что положениями Закона Республики Крым № 38-ЗРК, по мнению судов, не урегулированы вопросы предоставления земельных участков для размещения нестационарных торговых объектов в порядке переоформления ранее заключенных по законодательству Украины договоров аренды земли с тем же целевым назначением. При этом нормы регионального законодательства предполагают размещение и функционирование нестационарных объектов на основании договоров на размещение таких объектов, а не аренды земли (Постановление Совета министров РК от 23 августа 2016 г. № 402). Указанная позиция выражена в многочисленных судебных актах», – заметила Марина Преображенская.

Она добавила: Верховный Суд в этом деле обратил внимание, что заключение договора аренды было необходимо не для создания новых отношений по предоставлению участка под размещение нестационарного объекта, а для переоформления в специальном порядке существующего арендного соглашения, что в целом следует из системного толкования применимого права. «ВС фактически разворачивает относительно устоявшуюся практику нижестоящих судов по вопросу переоформления права аренды на землю под размещение некапитальных объектов. Также Верховному Суду пришлось исправлять очевидные ошибки апелляционной и кассационной инстанций в части применения срока исковой давности, так как в данном случае по иску прокурора течение срока определяется по общим правилам гражданского законодательства таким же образом, как если бы за судебной защитой обращалось муниципальное образование, в интересах которого выступает прокурор. Логика Суда в данном случае понятна и обоснована, причин для неприменения срока исковой давности по иску прокурора не имеется. ВС исключил расширительное применение Постановления КС № 49-П от 31 октября 2024 г., поскольку в рассматриваемой ситуации отсутствовало какое-либо лицо, занимавшее публичную должность и нарушившее антикоррупционное законодательство (при этом пределы применения Постановления № 49-П/2024 высшим судебным органом конституционного контроля четко обозначены)», – резюмировала Марина Преображенская.

Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников отметил, что в этом деле Верховному Суду пришлось исправлять грубейшие ошибки, допущенные судами апелляционной и кассационной инстанций. «Тот факт, что спорный договор аренды был перезаключен по специальной процедуре в связи с воссоединением Республики Крым с Россией, очевиден. Позиция нижестоящих судов в части срока исковой давности, на мой взгляд, находится вне правовой логики, что позволяет, по сути, делать его бесконечным. Однако, учитывая, что подобный подход регулярно при рассмотрении различных категорий дел пытаются применять как прокуроры, так и иные надзорные органы, высказанную в комментируемом определении позицию ВС по этому вопросу со ссылкой на позицию КС и прежнюю практику Суда можно только приветствовать», – заключил он.

Зинаида Павлова