ВС подтвердил право собственности на землю под возведенным в 40-х гг. домом

Он указал, что поскольку участок на праве застройки был предоставлен до введения в действие ЗК РФ и на нем расположен объект недвижимости, принадлежащий истцу и привлеченным ответчикам, то они имеют исключительное право на участок и вправе требовать установления общей долевой собственности

В комментарии «АГ» представитель истца отметил, что рассмотрение данного дела в очередной раз выявляет проблему, вызванную особенностями подхода к отправлению правосудия нижестоящими судами, масштаб которой может быть весьма серьезным препятствием для судебной защиты. Одна из экспертов «АГ» указала, что законом не определен какой-либо закрытый перечень документов, который бы подтверждал право собственности на ранее учтенный земельный участок до дня вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По мнению другой, ВС сделал важный вывод о том, что установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре.

23 сентября Верховный Суд вынес Определение по делу № 5-КГ25-81-К2, в котором разъяснил, что земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса РФ на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, считается предоставленным гражданину на праве собственности.

Признание права собственности на участок, приобретенный до введения в действие ЗК РФ

14 августа 1925 г. Т. был предоставлен на праве застройки земельный участок площадью 4033 кв. м сроком на 26 лет для возведения жилого строения. 5 апреля 1943 г. Т. и Е. Шустрова заключили договор купли-продажи 3/4 дома на правах застройки. В соответствии с архивными выписками из нехозяйственных книг Мещерского поселкового совета Кунцевского района Московской области за 1955–1957 гг. за семьей Е. Шустровой было закреплено и числилось 38,88 гектара земли, на которые выставлялись квитанции по уплате земельной ренты.

31 января 1961 г. народный суд Ленинского района г. Москвы определил в домовладении идеальные доли: за Е. Шустровой – 19/100, за Ш. – 16/100, за С. – 14/100, за Л. – 10/100, за О. – 41/100. 26 апреля 1963 г. суд определил порядок пользования земельным участком. За О. была закреплена часть участка площадью 960 кв. м, за Е. Шустровой – 1708 кв. м, за Л. – 420 кв. м, за Ш. – 660 кв. м, за С. – 380 кв. м. 7 августа 1989 г. Севастопольский районный суд г. Москвы утвердил мировое соглашение между О. и Н., которым в том числе в личную собственность последнего был выделен жилой дом в домовладении, составляющий 41/100.

Лидия Шустрова унаследовала имущество своей матери Е. Шустровой, состоящее из 19/100 домовладения на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 24 июля 2000 г. В соответствии с выпиской из ЕГРН Лидия Шустрова является собственником 19/100 жилого дома, площадью 324,6 кв. м, 1927 г. постройки.

Решением исполнительного комитета Солнцевского районного Совета народных депутатов г. Москвы от 23 сентября 2001 г. Н., имевшему на праве собственности 41/100 в общей долевой собственности на домовладение было выделено в самостоятельное домовладение строение с закреплением земельного участка площадью 960 кв. м.

3 мая 2012 г. Лидия Шустрова обратилась в Управление Росреестра по г. Москве с заявлением о внесении в ГКН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в виде земельного участка, в обоснование чего представила выписку из похозяйственной книги за 1955–1957 гг. о том, что за семьей ее матери числилось 38,88 гектара земли. На основании указанного заявления земельный участок площадью 3888 кв. м, был поставлен на кадастровый учет как ранее учтенный с датой постановки 1 января 1955 г., граница участка не была установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Решением Солнцевского районного суда г. Москвы от 21 апреля 2015 г. было отказано в удовлетворении в том числе требования К., Н., М., В. к Лидии Шустровой об установлении границ земельного участка в соответствии с решением народного суда Ленинского района г. Москвы от 25 апреля 1963 г.

Позднее Лидия Шустрова обратилась в суд с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы о признании права собственности на участок площадью 3888 кв. м, указав, что как наследница своей матери она имеет право на получение в собственность спорного участка, приобретенного последней 5 апреля 1943 г. до введения в действие Земельного кодекса РФ.

Солнцевский районный суд 20 апреля 2023 г. удовлетворил исковые требования. Однако судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда отменила это решение, перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции и привлекла к участию в деле в качестве соответчиков сособственников жилого дома. Отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии достоверных доказательств, подтверждающих принятие решения о предоставлении матери истца в собственность спорного земельного участка и выдачу документа установленной формы, удостоверяющего это право. При этом представленные выписки из похозяйственной книги не подтверждают возникновение права собственности на земельный участок за семьей истца, поскольку реквизитов документа, на основании которого внесена запись о наличии права на земельный участок площадью 38,88 га, не имеется. С выводами апелляции согласился Второй КСОЮ.

ВС разъяснил, когда предоставленный до введения в действие ЗК РФ участок считается предоставленным на праве собственности

Лидия Шустрова обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС отметила, что в п. 59 Постановления Пленумов ВС и ВАС № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, то иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 названного закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК.

ВС обратил внимание, что в соответствии с п. 9 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ (в редакции от 1 мая 2022 г.) государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН. Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в этом Реестре выданные после введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219, свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767, а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. № 493, а также свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. № 177.

В соответствии с п. 9.1 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие Кодекса на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. В случае если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие ЗК для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения или сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность. Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со ст. 49 Закона о госрегистрации недвижимости. Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 35 ЗК в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Как заметил ВС, Конституционный Суд неоднократно указывал на то, что предусмотренные в абз. 2 п. 1 ст. 35 ЗК способы определения порядка пользования земельным участком связаны, с одной стороны, с реализацией основного принципа земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а с другой – с требованием стабильности и преемственности ранее сложившихся отношений. При этом возможность выбора в конкретной ситуации одного из указанных способов с учетом заслуживающих внимания обстоятельств конкретного дела позволяет учесть многообразие жизненных ситуаций, с тем чтобы обеспечить справедливую защиту прав и баланс интересов всех участников общей собственности.

В п. 1 ст. 39.20 ЗК в целях реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов предусмотрено общее правило, предоставляющее исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами и юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Согласно п. 2 ст. 39.20 ЗК в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Судебная коллегия обратила внимание: отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции отметил, что Лидия Шустрова, которой принадлежат 19/100 в праве собственности на домовладение, не представила доказательств, подтверждающих принятие решения о предоставлении ее матери в собственность спорного земельного участка и выдачу документа установленной формы, удостоверяющего это право. Между тем апелляционным судом не было установлено, что первоначально земельный участок на праве застройки был выделен Т., в дальнейшем после возведения жилого дома право собственности на 3/4 этого дома перешло к матери истца по договору купли-продажи, в настоящее время указанным жилым домом на праве долевой собственности владеют истец и привлеченные судом апелляционной инстанции ответчики. С учетом того что спорный земельный участок на праве застройки был предоставлен до введения в действие Земельного кодекса РФ и на нем расположен объект недвижимости, принадлежащий истцу и ответчикам, привлеченным судом апелляционной инстанции, указанные лица имеют исключительное право на этот участок и вправе требовать установления общей долевой собственности на него.

Как указал Верховный Суд, в возражениях на иск сособственники жилого дома выразили свою заинтересованность в предоставлении земельного участка в долевую собственность всем собственникам. Кроме того, в 2015 г. собственники обращались в суд с иском к Лидии Шустровой об установлении границ спорного участка в соответствии с решением народного суда Ленинского района г. Москвы от 25 апреля 1963 г., которым в пользование за каждым долевым собственником был закреплен земельный участок определенной площади. Таким образом, воля на приобретение спорного земельного участка в собственность выражена всеми собственниками объекта недвижимости, расположенного на нем.

ВС разъяснил, что при таких обстоятельствах и с учетом того, что целями обращения в суд за защитой нарушенных прав являются необходимость урегулирования возникших между сторонами разногласий, установление определенности в отношениях сторон спора, исключение повторного обращения в суд за защитой нарушенного права, апелляции необходимо было разрешить возникший спор о праве на землю при рассмотрении настоящего дела. Отказ апелляционного суда в удовлетворении иска привел к тому, что основополагающая задача судопроизводства, установленная ст. 46 Конституции и ст. 2 ГПК, предусматривающими гарантии права на судебную защиту прав и законных интересов, не была достигнута, а возникший между сторонами спор остался фактически неразрешенным. А с учетом того, что все собственники объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, привлечены к участию в деле, суду апелляционной инстанции необходимо было разрешить возникший спор как спор об установлении общей долевой собственности на земельный участок, поставив на обсуждение сторон соответствующие вопросы.

Установление права общей долевой собственности, как отметил Верховный Суд, не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре. Если требование о разделе или выделе земельного участка ни одним из собственников расположенных на нем объектов недвижимости не заявлено, то суд устанавливает право общей долевой собственности всех указанных собственников на участок и определяет причитающуюся каждому долю. Если в рамках рассмотрения требования об установлении права общей долевой собственности на земельный участок хотя бы один из собственников расположенных на земельном участке объектов недвижимости заявляет о разделе или выделе земельного участка, то суд в силу п. 2 ст. 252 ГК в том же процессе должен рассмотреть и это требование.

Поскольку земельные участки, в отношении которых установлена общая долевая собственность, разделяются с сохранением общей долевой собственности, если соглашением не установлено иное, а выдел осуществляется с возникновением единоличной собственности на каждый из образуемых земельных участков, то при конкуренции требований о разделе и выделе земельных участков, заявленных разными лицами, суд решает вопрос о выделе земельного участка заявившему об этом лицу. Причитающаяся ему часть земельного участка в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.

Таким образом, указал Верховный Суд, апелляции надлежало рассмотреть сложившийся спор и разрешить вопрос о возможности признания за истцом права собственности на долю в праве общей собственности на спорный земельный участок, определив ее с учетом ранее вынесенных судебных постановлений, сложившегося порядка пользования земельным участком, принципов разумности и справедливости, обеспечив защиту прав и баланс интересов всех участников общей собственности. В итоге ВС отменил определения апелляции и кассации и направил дело на новое апелляционное рассмотрение.

Комментарий представителя истца

Представитель Лидии Шустровой, юрист Алексей Балмасов отметил, что особенность всей вертикали судебного рассмотрения данного дела состоит в необходимости привлечения высшей судебной инстанции для указания нижестоящим судам на подлежащие применению нормы Земельного кодекса РФ, которыми заявленные в иске правоотношения, по сути, урегулированы уже длительное время. «ВС принял судебный акт в пределах уже сложившейся судебной практики, включая разъяснения Конституционного Суда. В кассационной жалобе, поданной в ВС РФ, были также указаны и процессуальные нарушения, но в определении Суда внимание этим доводам не было уделено. При этом, на мой взгляд, рассмотрение данного дела в очередной раз выявляет проблему, вызванную особенностями подхода к отправлению правосудия нижестоящими судами», – указал он.

Алексей Балмасов полагает, что масштаб этой проблемы может быть весьма серьезным препятствием для судебной защиты прав как минимум в свете двух обстоятельств. Во-первых, помимо правоотношений, урегулированных законом, существуют правоотношения, регулирование которых производится исходя из общих начал законодательства и права. И если сложность вызывает применение конкретной нормы закона, то право суда разрешить дело на свое усмотрение также может приводить как минимум к необоснованному ограничению прав обратившегося в суд лица, а у вышестоящих судов не будет формального повода для отмены такого судебного акта, но будет формальный повод для оставления его без изменения, так как судебное усмотрение это скорее результат оценки, а не применения закона как такового. «Во-вторых, крайне низкий процент прохождения жалоб непосредственно для рассмотрения в судебном заседании Верховного Суда. Согласно статистике ВС РФ за 2024 г. судебные заседания состоялись по 781 делу из более чем 70 тыс. жалоб, или 1,1% от всех жалоб. С учетом всех нюансов рассмотрения это ничтожно малое количество. Введение правила “сплошной” кассации с учетом профессиональной квалификации судей ВС позволило бы в определенной мере исправить существующее положение дел», – отметил юрист.

Адвокаты прокомментировали выводы ВС

Адвокат КА «Династия», к.ю.н. Елена Дьякова обратила внимание на то, что основным аргументом суда апелляционной инстанции при отказе в удовлетворении иска стало отсутствие достоверных доказательств, подтверждающих принятие решения о предоставлении матери истца в собственность спорного земельного участка и выдачу документа установленной формы, удостоверяющего это право. Между тем, пояснила она, законом не определен какой-либо закрытый перечень документов, который бы подтверждал право собственности на ранее учтенный земельный участок до дня вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (до 31 января 1998 г.). «Тот факт, что истец владел участком на праве собственности, может подтверждать, например, в том числе, уплаченный земельный налог. Сейчас, например, достаточно много судебных решений о признании права собственности на ранее учтенные земельные участки в границах ООПТ Лосиный остров. Так как земельные участки были во владении и пользовании задолго до образования ООПТ, суды запрашивают архивные и иные документы, которые бы подтверждали право владения спорными земельными участками», – указала эксперт.

Более того, заметила Елена Дьякова, Верховный Суд обратил внимание, что нижестоящими судами вопреки заявленным требованиям, с учетом ранее вынесенных судебных постановлений, нормам действующего законодательства, сложившегося порядка пользования земельным участком не рассмотрен вопрос других собственников об установлении общей долевой собственности на спорный земельный участок, хотя они выразили свою заинтересованность в предоставлении спорного земельного участка в долевую собственность всем собственникам дома. Таким образом, ВС исправил ошибки нижестоящих инстанций, которые применили формальный подход при рассмотрении данного дела.

Адвокат Сеймской коллегии адвокатов Дарья Дюмина отметила, что в рассматриваемом случае судами нижестоящих инстанций были проигнорированы не только нормы материального права, но и обстоятельства, которые установлены вступившими в силу судебными актами и которые в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела. В связи с изложенным ВС РФ правомерно указал на то, что суду апелляционной инстанции надлежало рассмотреть сложившийся спор и разрешить вопрос о возможности признания за истцом права собственности на долю в праве общей собственности на спорный земельный участок, определив ее с учетом ранее вынесенных судебных постановлений, сложившегося порядка пользования земельным участком, принципов разумности и справедливости, обеспечив защиту прав и баланс интересов всех участников общей собственности.

Кроме того, добавила адвокат, ВС был сделан важный вывод о том, что установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре.

Марина Нагорная