Вопросы юристу


ВС не стал применять виндикацию к квартире, которую продали после получения ее мошенническим путем

Суд указал, что Департамент городского имущества г. Москвы обратился в суд более чем через четыре года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности покупательницы на жилое помещение

ВС не стал применять виндикацию к квартире, которую продали после получения ее мошенническим путем

По мнению одного из экспертов, определение важно для практики, поскольку добросовестный приобретатель не должен быть ущемлен в своих правах. С учетом того что Департамент обратился в суд более чем через четыре года со дня регистрации прав на квартиру за покупателем, заметил второй, при новом рассмотрении признание покупателя добросовестным будет иметь решающее значение. Третья обратила внимание на то, что данный подход частично отражен в судебных актах ВС РФ, а также в Информационном письме Президиума ВАС.

25 января Верховный Суд вынес Определение № 5-КГ21-166-К2, защитив добросовестного приобретателя квартиры, которая была продана мошенниками.

С 30 июня 1998 г. однокомнатная квартира в Москве принадлежала Л. Сидоровой, которая умерла 4 января 2015 г. 30 июня 2015 г. Галина Рычкова обратилась с заявлением о принятии наследства, назвавшись дочерью умершей, при этом нотариусу она предъявила свидетельство о рождении и свидетельство о заключении брака. 21 августа 2015 г. в ЕГРЮЛ было зарегистрировано право собственности на квартиру, 11 ноября того же года Галина Рычкова продала ее Татьяне Егоровой.

В последующем было возбуждено уголовное дело, а в 2020 г. Департамент городского имущества г. Москвы был признан потерпевшим по факту совершения мошеннических действий. Следствие посчитало, что Галина Рычкова и участники организованной группы путем обмана приобрели права на квартиру. После этого Департамент обратился в суд с иском к Галине Рычковой и Татьяне Егоровой о признании свидетельства о праве на наследство по закону недействительным, признании договора купли-продажи недействительным, об истребовании жилого помещения из незаконного владения, о признании права собственности г. Москвы на жилое помещение, а также о признании Татьяны Егоровой недобросовестным приобретателем и выселении без предоставления другого жилого помещения.

Рассмотрев дело, Пресненский районный суд г. Москвы отметил, что квартира выбыла из собственности Департамента помимо его воли в результате противоправных действий, поскольку органами записи актов гражданского состояния акт рождения Галины Рычковой у Л. Сидоровой не регистрировался, по факту совершения мошеннических действий в отношении спорного жилого помещения возбуждено уголовное дело, по которому Департамент признан потерпевшим. При этом суд пришел к выводу, что Татьяна Егорова не является добросовестным приобретателем квартиры, поскольку в условиях подозрительности сделки она должна была предпринять дополнительные меры по проверке юридической судьбы вещи и продавца, используя открытые источники информации. Суд указал, что у нее имелась реальная возможность проверить факт родственных отношений между умершей и продавцом квартиры и убедиться в подложности свидетельства о рождении Галины Рычковой. Доводы Татьяны Егоровой о ее добросовестности суд отверг с указанием на то, что законом не предусмотрен приоритет интересов добросовестного приобретателя перед собственником, лишившимся имущества помимо его воли. Апелляция и кассация согласились с выводами первой инстанции.

Рассмотрев кассационную жалобу Татьяны Егоровой, Верховный Суд РФ сослался на Постановление
КС от 22 июня 2017 г. № 16-П, в котором КС признал положение п. 1 ст. 302 ГК не соответствующим Конституции в той мере, в какой оно допускает истребование как из чужого незаконного владения жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные ЕГРН и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда данное публично-правовое образование не предприняло в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество.

Верховный Суд заметил, что в развитие правовой позиции КС Законом от 16 декабря 2019 г. № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» ст. 302 ГК была дополнена п. 4, согласно которому суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в п. 1 ст. 124 Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в п. 1 ст. 124 ГК.

ВС заметил, что 13 января 2015 г. ЗАГС сделал запись о смерти Сидоровой, на основании которой 6 июля 2015 г. она была снята с регистрационного учета по месту проживания. Государственная регистрация перехода права собственности на спорную квартиру к Татьяне Егоровой состоялась 19 ноября 2015 г., а Департамент обратился в суд только 21 июля 2020 г., то есть более чем через четыре года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности Егоровой на жилое помещение. Суд также обратил внимание, что с момента смерти Л. Сидоровой 4 января 2015 г. и до признания Департамента потерпевшим по уголовному делу 12 февраля 2020 г. последний не совершил никаких действий, свидетельствующих о проявлении должного интереса к квартире.

Верховный Суд указал, что, делая вывод о том, что Татьяна Егорова не является добросовестным приобретателем жилого помещения, поскольку не совершила действий по надлежащей проверке документов, первая инстанция не учла, что принятие наследства осуществляется у нотариуса, на которого законом возложены публично-правовые функции по проверке законности прав наследников на получение наследства. Право собственности Галины Рычковой на квартиру было подтверждено выданным в установленном законом порядке нотариусом свидетельством о праве на наследство по закону, а также сведениями ЕГРП о государственной регистрации права на спорное имущество за Рычковой.

Как указал ВС, на добросовестность приобретения спорной квартиры Татьяна Егорова указывала при рассмотрении спора в суде, ссылаясь на то, что объявление о продаже квартиры размещалось в открытом доступе в Интернете, квартира приобреталась по рыночной цене, согласованной с продавцом в соответствии с представленным в дело отчетом независимого оценщика, имеется положительное заключение от 10 ноября 2015 г. по результатам проверки представленных документов на объект недвижимости. Однако данным доказательствам суд не дал оценки, сделав ошибочный вывод о том, что они не имеют правового значения. В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

В комментарии «АГ» руководитель арбитражной практики АБ г. Москвы «Халимон и партнеры» Игорь Ершов указал, что суды нижестоящих инстанций допустили ошибку, неправильно применив нормы материального и процессуального законодательства. «Судебные инстанции проигнорировали императивную норму о сроке для обращения с иском публично-правового образования об истребовании имущества, о презумпции добросовестности приобретателя, а также неправильно распределили бремя доказывания обстоятельств добросовестности или недобросовестности и не оценили представленные ответчиком доказательства. Правильное распределение бремени доказывания, неукоснительное соблюдение норм ст. 302 ГК позволило бы избежать вынесения незаконного и необоснованного судебного решения», – посчитал он.

По его мнению, определение важно для практики, поскольку добросовестный приобретатель не должен быть ущемлен в своих правах, особенно это касается приобретателей-граждан. Судам при рассмотрении подобных споров, указал Игорь Ершов, следует тщательнее толковать применяемые нормы права и не отдавать приоритет публично-правовым образованиям.

Юрист практики недвижимости и инвестиций АБ «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова указала, что ВС дал несколько толкований условий для защиты добросовестного приобретателя. Во-первых, в части «выбытия имущества по воле»: бездействие публично-правового образования, не предпринявшего своевременных действий по выявлению выморочного имущества и не оформившего в разумный срок право собственности, создает предпосылки к его утрате, в том числе посредством выбытия соответствующего имущества из владения данного публичного собственника.

«Во-вторых, в части “добросовестности приобретателя”: ВС признал некорректным подход нижестоящих судов о том, что на приобретателя возлагается обязанность самостоятельно осуществлять проверку документов о родстве продавца и прежнего умершего собственника квартиры, учитывая, что принятие наследства осуществляется у нотариуса, на которого законом возложены публично-правовые функции по проверке законности прав наследников на получение наследства, а также факт регистрации права в ЕГРН. Дополнительно ВС указал, что из материалов дела не следуют и иные признаки недобросовестности приобретателя, в частности квартира приобретена по рыночной цене, получен отчет об оценке, получена оценка предоставленных документов», – пояснила Людмила Степанова. Она добавила, что данный подход частично отражен в судебных актах ВС РФ, а также в Информационном письме
Президиума ВАС от 13 ноября 2008 г. № 126.

Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов отметил, что суды при рассмотрении дела учли факт возбуждения уголовного дела о мошенничестве и указали на то, что покупатель не может быть признан добросовестным, так как не использовал возможность проверить наличие родственных связей между продавцом и его умершим правопредшественником. «Верховный Суд приобретателя “пожалел”, указав на то, что суды не приняли во внимание факт нотариального оформления прав продавца квартиры, в то время как нотариус выполняет публично-правовые функции по проверке законности прав наследников, к тому же квартира была в открытой продаже и приобреталась по рыночной цене. Таким образом, при новом рассмотрении суды должны будут вновь дать оценку добросовестности приобретателя. С учетом того что Департамент городского имущества обратился в суд более чем через 4 года со дня регистрации прав на квартиру за покупателем, при новом рассмотрении признание покупателя добросовестным будет иметь решающее значение», – посчитал он.

Марина Нагорная

Метки записи:  

Оставить комментарий

avatar
  
smilegrinwinkmrgreenneutraltwistedarrowshockunamusedcooleviloopsrazzrollcryeeklolmadsadexclamationquestionideahmmbegwhewchucklesillyenvyshutmouth
  Подписаться  
Уведомление о