Суд не должен игнорировать результаты судебной экспертизы в деле о признании объекта самовольной постройкой

Как счел ВС, нижестоящие суды в отсутствие указанных в ст. 60 ГПК условий признали заключение судебного эксперта недопустимым доказательством, не дали оценки выводам судебного эксперта, не обосновали свое несогласие с ними

Как отметил один из экспертов «АГ», ВС РФ подчеркивает, что отсутствие разрешения на строительство, хотя и является признаком самовольной постройки, не влечет автоматический снос. Другой также заметил, что в этом деле нижестоящие инстанции ограничились констатацией того, что спорное здание возведено без разрешения, однако такой подход явно противоречит сложившейся за последнее время судебной практике.

Верховный Суд вынес Определение по делу № 18-КГ25-342-К4, в котором указал на недопустимость пренебрежения судами результатами судебной экспертизы в спорах о признании недвижимости самовольной постройкой.

Сестры Алиса, Георгия и Фредерика Гладневы на праве общей долевой собственности (по 1/3 каждая) владеют земельным участком в Сочи, который относится к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования «земли под домами индивидуальной жилой застройки». На этом участке расположены жилой дом площадью 113,7 кв. м 1995 г. постройки и двухэтажное нежилое здание (хозяйственный блок) площадью 298,3 кв. м 2022 г. постройки, на которые зарегистрировано право общей долевой собственности женщин в равных долях по 1/3.

Администрация Сочи обратилась в суд с иском к сестрам о признании объекта капитального строительства, расположенного на их земельном участке, самовольной постройкой и его сносе. Истец также просил обратить решение суда к немедленному исполнению и взыскать с Алисы Гладневой судебную неустойку в 10 тыс. руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта.

В частности, истец указывал: из информационного письма Департамента архитектуры и градостроительства администрации от 22 ноября 2021 г. следует, что сведения о выдаче уведомления, разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию объекта капстроительства в виде хозяйственного блока на указанном земельном участке отсутствуют.

В ходе рассмотрения дела судом была назначена строительно-техническая, землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено эксперту К. Согласно заключению эксперта от 24 августа 2022 г. спорная недвижимость полностью расположена в правомерных границах земельного участка, представляет собой двухэтажный объект завершенного строительства общей площадью 298,3 кв. м. Все отступы от границ участка земли составляют более 3 м. В этом документе также отмечалось, что расположение здания на участке не создает препятствий и не нарушает права и законные интересы лиц, чьи земельные участки и строения граничат с участком исследования. Санитарно-бытовые разрывы между зданиями, а также права и интересы третьих лиц не нарушаются. Препятствия в пользовании соседними участками не создаются, также не затрудняется доступ к ним, строениям, запорной арматуре. Обеспечен подъезд машин МЧС в случае форс-мажорных обстоятельств. Здание расположено так, что инсоляция соседних строений не нарушена. Строительные конструкции и инженерные коммуникации безопасны для жизнедеятельности людей, они не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Как указал эксперт, хотя спорному объекту присвоен кадастровый номер, согласно данным из ЕГРН он является вспомогательным. По причине того, что на момент исследования здание эксплуатируется частично (помещения используются собственниками как бытовые, для хранения хозяйственных инструментов, инвентаря), невозможно ответить на вопросы о том, каково целевое назначение спорного строения с учетом действующих строительных норм и правил, градостроительного законодательства, к какой категории строений оно относится – объект ИЖС или многоквартирный жилой дом.

В итоге суд удовлетворил иск частично, признав спорный объект самовольной постройкой и обязав ответчиков снести его за свой счет в течение трех месяцев со дня вынесения судебного решения. При этом суд признал выводы судебной экспертизы противоречащими иным материалам дела и заключил, что строительство спорного двухэтажного объекта выполнено без соответствующего разрешения, что служит достаточным основанием для признания его самовольной постройкой и сноса. Апелляция и кассация поддержали такие выводы.

Изучив кассационную жалобу Алисы Гладневой, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда со ссылкой на п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» напомнила признаки самовольной постройки. Согласно п. 25 этого документа возведение постройки в отсутствие нужного в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением недвижимости, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланс между публичным и частным интересами, приводящий к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим необходимость сноса самовольной постройки обусловлена не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. Значит, необходимость сноса самовольной постройки связывается законом с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать ее использованию ввиду несоответствия требованиям безопасности, несоблюдения при ее возведении градостроительных и строительных норм и правил и ввиду возможности нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, правил землепользования и застройки. Указанные обстоятельства являются юридически значимыми по спорам, связанным с самовольной постройкой, для их установления судом первой инстанции была назначена судебная строительно-техническая, землеустроительная экспертиза.

ВС заметил, что, отвергая заключение судебного эксперта, суд первой инстанции в отсутствие указанных в ст. 60 ГПК РФ условий признал его недопустимым доказательством и не дал оценки выводам судебного эксперта, а также не мотивировал свое несогласие с ними. При этом он не поставил под сомнение выводы судебной экспертизы об отсутствии нарушений, допущенных при строительстве спорной недвижимости, создающих угрозу жизни и здоровью граждан, нарушающих права и интересы третьих лиц, а также не установил, что восстановление нарушенного права возможно только путем сноса спорного объекта и что только в этом случае будет соблюден баланс публичных и частных интересов. Вопрос о необходимости проведения повторной или дополнительной экспертизы на обсуждение сторон им также не выносился.

Таким образом, приведенные выше положения норм права и их разъяснения Пленумом ВС РФ не были учтены нижестоящим судом, который, признавая спорный объект самовольной постройкой, подлежащей сносу, исходил исключительно из отсутствия необходимого в силу закона разрешения на строительство спорной недвижимости и доказательств обращения ответчиков в уполномоченный орган с уведомлением о планируемом строительстве. В свою очередь апелляция и кассация не исправили эти ошибки. В связи с этим Верховный Суд отменил решения нижестоящих инстанций и вернул дело на новое рассмотрение.

Адвокат LEbEdEV & barristers Антон Лебедев считает: игнорирование нижестоящими судами заключения экспертизы с выводами о том, что спорный объект не нарушает права соседей, не создает угрозы жизни и здоровью людей, соответствует санитарным и противопожарным нормам, расположен в пределах земельного участка с соблюдением всех необходимых отступов, является их ключевой ошибкой. «Закономерным в таком случае является вопрос: на каком основании суды решили эту постройку сносить? Формальное отсутствие разрешения на строительство не является таким основанием, о чем неоднократно заявлял ВС РФ. Он не зря указывает: устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланс между публичным и частным интересами, приводящий к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В данном случае совершенно не понятно, чьи права и каким образом суды трех инстанций пытались восстановить; неполученное разрешение на строительство от такого решения не появится, а постройка как соответствовала требованиям закона, так и продолжит это делать», – заметил эксперт.

Антон Лебедев заметил: в определении ВС подчеркивается, что отсутствие разрешения на строительство, хотя и является признаком самовольной постройки, не влечет автоматический снос. «Суд обязан всесторонне исследовать обстоятельства дела: оценить, насколько постройка безопасна и нарушает ли чьи-либо права, и рассматривать снос как крайнюю меру. Такая позиция четко прослеживается в определениях ВС в последнее время», – заключил он.

Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников заметил: в этом деле нижестоящие инстанции ограничились констатацией того, что спорное здание возведено без разрешения. «Такой подход явно противоречит практике последних лет и принципу пропорциональности, закрепленному в п. 25 Постановления Пленума ВС № 44. Особо надо отметить, что ВС требует учитывать этот принцип независимо от того, предпринимались ли ответчиками попытки узаконить здание. Еще большее недоумение вызывает нарушение судами процессуальных норм. Признав заключение экспертизы необоснованным, суды не посчитали нужным как-либо обосновать такой вывод, что ставит вопрос об определенной тенденциозности судов в конкретном деле. При таких обстоятельствах можно сожалеть, что ВС направил дело на повторное рассмотрение, а не разрешил его по существу», – заключил он.

Зинаида Павлова