Профессиональный посредник, защищающий права и законные интересы доверителя

Роль адвоката в сделках с недвижимостью

Венгер Ольга
Член Адвокатской палаты города Москвы, КА «Минушкина и партнеры»

17 октября 2025
Судебная практикаГражданское право и процесс

Роль адвоката в сделках с недвижимостью сложно переоценить. Это ключевой элемент, который обеспечивает безопасность, законность и защиту прав и законных интересов доверителя в одной из самых финансово значимых операций в жизни.

Юридическая экспертиза объекта и документов – первоочередная и самая важная задача. Адвокат проводит комплексную проверку, чтобы выявить «подводные камни» сделки, которые могут быть неочевидны для покупателя, в частности:

• проверка прав продавца: адвокат должен убедиться, что продавец является действительным собственником объекта, проверить историю перехода прав (цепочку сделок), чтобы исключить риск оспаривания сделки предыдущими собственниками или наследниками;
• анализ юридической «чистоты» объекта: выявление обременений – ипотеки, арестов, залога, сервитутов (прав прохода или проезда через участок), аренды. Покупка обремененной недвижимости может привести к судебным искам от банков или заинтересованных лиц;
• проверка технической документации: соответствие объекта кадастровым планам, наличие перепланировок и их законность. Несанкционированная перепланировка может привести к крупным штрафам и требованию вернуть объект в исходное состояние;
• проверка правового статуса земельного участка (если речь о домовладении или участке): разрешенное использование, категория земли, наличие согласованных границ.

Подготовка и проверка адвокатом договорной документации включает:

• составление предварительного договора (соглашения о задатке/авансе): правильное оформление этого документа юридически связывает стороны и защищает задаток;
• подготовку основного договора купли-продажи. Адвокат детально прописывает все условия: порядок и сроки расчетов, точный перечень передаваемого имущества, сроки освобождения помещения, распределение расходов, ответственность сторон за неисполнение обязательств. Это минимизирует риски недопонимания и споров в будущем;
• работу с ипотечными сделками: помощь во взаимодействии с банком, проверка ипотечных договоров, которые зачастую содержат сложные и невыгодные заемщику условия.

Одна из самых рискованных частей сделки – передача денежных средств. Адвокат помогает доверителю выбрать и организовать безопасный способ расчетов – например, посредством:

• банковской ячейки: адвокат детально изучает дополнительное соглашение к договору аренды ячейки, которое определяет условия доступа продавца к деньгам;
• аккредитива: это более сложный, но максимально безопасный инструмент, в котором банк выступает гарантом сделки. Адвокат изучает и проверяет правила и условия раскрытия аккредитива;
• расчетов через нотариуса. Адвокат взаимодействует с нотариусом на всех этапах сделки и расчетов.

Адвокат контролирует соблюдение всех условий получения денежных средств, защищая тем самым средства доверителя.

Также адвокат, как правило, берет на себя взаимодействие с органами Росреестра, включая:

• подготовку пакета документов для подачи на госрегистрацию прав;
• подачу документов и получение выписки из ЕГРН, подтверждающей переход к доверителю права собственности на объект недвижимого имущества;
• решение вопросов в случае приостановки или отказа в регистрации.

Таким образом, адвокат выступает в качестве профессионального посредника, защищая права и законные интересы доверителя. В случае возникновения проблем на любом этапе сделки (продавец передумал, выявлены скрытые обременения объекта) адвокат стремится к досудебному урегулированию конфликта. При необходимости он подготовит иск и будет представлять интересы доверителя в суде для признания права собственности, расторжения договора или взыскания убытков.

Приведу два примера из собственной практики, касающихся оказания юридической помощи в завершении сделки и защиты прав доверителя от недобросовестных действий со стороны продавца недвижимости.

В первом примере ко мне обратился доверитель с просьбой помочь в совершении сделки по продаже дома и земельного участка. Я подключилась к сделке на этапе внесения аванса. В данном случае никто из сторон сделки не мог прийти к пониманию процедуры – что в документах первично, какие требования предъявляются к документам. Доверитель полагал, что от него просят лишние документы на объект; покупатель, в свою очередь, постоянно менял требования, касающиеся цены и сроков сделки. В итоге путем длительных переговоров с моим участием, ознакомления сторон с нормами законодательства и правилами, применяемыми к сделкам, стороны пришли к пониманию единой цели, и сделка состоялась.

Во втором примере удалось защитить покупателей от обмана со стороны продавцов объекта недвижимости и возможной потери денежных средств.

Доверители выбрали объект покупки (квартиру) и обратились ко мне после общения с риелтором продавца (агентства недвижимости). Риелтор предложил свои услуги и покупателю, что, на мой взгляд, было нелогичным, учитывая прямой конфликт интересов. Цена за услугу была значительная. Покупатели решили все перепроверить с участием адвоката.

Продавцы или их представители обязаны предоставить покупателю правоустанавливающие документы на объект сделки и данные о владельцах, о чем я попросила сторону продавца. Нам все предоставили, исключая данные одного из собственников. После этого я предложила провести встречу со всеми собственниками квартиры до сделки, уточнив, что это важно и все собственники должны присутствовать лично. Данную встречу нам пообещали, однако незадолго до ее проведения риелтор сообщил, что один из собственников (тот самый, сведения о котором мы не получили) заболел и документы за него подпишет, а также получит деньги за его долю сестра на основании доверенности (доверенность была предъявлена). Позже уточнили, что указанный собственник подпишет документы собственноручно, однако деньги получать на свой счет не будет – они уйдут на счет сестры по доверенности.

Все это вызвало сомнения. Я настаивала на личной встрече или онлайн-переговорах со всеми собственниками. Мы требовали представить недостающие документы, в том числе из психоневрологического и наркологического диспансеров, мотивируя тем, что в противном случае сделка купли-продажи не состоится. Понимая, что сторона покупателя настаивает на своих требованиях, продавцы и риелтор признались, что один из сособственников квартиры неоднократно обращался за психиатрической помощью и, хотя не состоял на учете в ПНД, при запросе справки ему было назначено освидетельствование у психиатра. Риелтор и родственники данного лица понимали, что освидетельствование он не пройдет без постановки на учет, учитывая ухудшение его состояния, поэтому скрывали данного собственника.

Обо всех возможных рисках покупки данной квартиры я сообщила доверителям, которые приняли решение отказаться от заключения сделки.