Положения Закона об участии в долевом строительстве неприменимы, если продавец является физлицом

ВС разъяснил, что положения названного закона не подлежат применению, поскольку продавец не соответствует требованиям, предъявляемым к застройщикам

По мнению одной из экспертов «АГ», определение ВС РФ формально и не позволяет восполнить имеющийся пробел в праве на строительство физлицами на принадлежащих им земельных участках малоэтажных многоквартирных домов. Другой отметил, что, принимая оспоренное определение, суд апелляционной инстанции применил закон, не подлежащий применению, основываясь на неверном анализе заключенного между сторонами договора.

28 октября Верховный Суд вынес Определение № 127-КГ25-29-К4, в котором пояснил, что в соответствии с условиями заключенного сторонами договора и в зависимости от того, является ответчик застройщиком МКД по смыслу Закона об участии в долевом строительстве или нет, следует определить закон, подлежащий применению, и установить правоотношения сторон.

18 ноября 2018 г. Демис Асланов и Ирина Стародубцева заключили предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном жилом доме в Ялте. По условиям договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее 31 декабря 2020 г. Квартира расположена на пятом этаже, ориентировочная площадь – 40 кв. м. В соответствии с предварительным ДКП квартира стоит 3,3 млн руб., при этом стороны определили, что в момент подписания предварительного договора покупатель передает продавцу денежные средства в сумме более 2,3 млн руб. в счет причитающихся с нее платежей по предстоящему основному договору купли-продажи указанного имущества в обеспечение исполнения основного договора. Остаток суммы, а именно 990 тыс. руб., будет уплачен покупателем продавцу на момент ввода объекта в эксплуатацию.

В день подписания предварительного ДКП Ирина Стародубцева передала Демису Асланову денежные средства в сумме более 2,3 млн руб. в счет оплаты квартиры, что подтверждается распиской. Основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был.

11 ноября 2022 г. Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым выдало разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. Постановлением администрации г. Ялты от 26 декабря 2022 г. дому был присвоен адрес, также присвоены адреса жилым и нежилым помещениям, расположенным в этом МКД, в соответствии с их площадями. 21 февраля 2023 г. многоквартирный дом был поставлен на государственный кадастровый учет, и в тот же день за Демисом Аслановым было зарегистрировано право собственности на квартиру площадью 33,5 кв. м.

Ирина Стародубцева обратилась в суд с иском к Демису Асланову. Она указала, что в декабре 2022 г. МКД был введен в эксплуатацию, однако ответчик уклонился от заключения основного ДКП, чем существенно нарушил условия предварительного договора. Договор не был исполнен по вине ответчика.

Кроме того, по мнению истца, с учетом действительного содержания договора, буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, а также из существа сделки следует, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве. Договор был заключен ответчиком как застройщиком в целях привлечения денежных средств для долевого строительства многоквартирного дома и содержит все необходимые существенные условия этого договора. В связи с этим она полагала, что к данной сделке подлежат применению положения Закона об участии в долевом строительстве.

Ирина Стародубцева просила признать за ней право собственности на квартиру, уменьшить стоимость имущества по предварительному договору купли-продажи от 18 ноября 2018 г. с 3,3 млн руб. до примерно 2,8 млн руб., взыскать с Демиса Асланова в ее пользу неустойку за нарушение срока передачи предварительно оплаченного товара за период с 1 января 2021 г. по 17 августа 2023 г. в размере более 11 млн руб., моральный вред в размере 100 тыс. руб., штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя в размере 50% от взысканной суммы, убытки в размере около 1,2 млн руб.

Ялтинский городской суд 16 января 2024 г. отказал в удовлетворении исковых требований. Апелляционный суд, рассматривая дело по правилам производства в суде первой инстанции, частично удовлетворил иск. При этом он исходил из того, что между сторонами фактически заключен договор долевого участия в строительстве, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения Закона об участии в долевом строительстве. В то же время суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, обязательства по этому договору истцом были исполнены, в связи с чем удовлетворил требование о признании за Ириной Стародубцевой права собственности на спорную квартиру.

Поскольку реальная площадь квартиры по сравнению с проектной уменьшилась на 6,5 кв. м, апелляция посчитала, что стоимость спорного имущества подлежит уменьшению на сумму более 536 тыс. руб. В связи с нарушением ответчиком срока передачи жилого помещения истцу апелляционный суд взыскал с него неустойку в соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве в размере около 153,5 тыс. руб. Также суд пришел к выводу о взыскании с ответчика убытков в размере около 1,2 млн руб., поскольку истцом на основании относимых и допустимых доказательств подтвержден факт несения расходов на аренду жилья. Кроме того, апелляционный суд на основании ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве взыскал с ответчика моральный вред в размере 5 тыс. руб. и штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя в размере около 8 тыс. руб. Кассация согласилась с выводами апелляции.

Демис Асланидис (Асланов) обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС, ссылаясь на п. 1 ст. 429 и ст. 431 ГК, указала, что суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как отметил Верховный Суд, в п. 9 Постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в соответствии со ст. 148 ГПК на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора. Исходя из положений ч. 1 ст. 196 ГПК, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. Однако данные требования процессуального закона апелляционным судом не были соблюдены.

ВС пояснил, что в соответствии с условиями заключенного сторонами договора и в зависимости от того, является ответчик застройщиком многоквартирного жилого дома по смыслу Закона об участии в долевом строительстве или нет, суду следовало определить закон, подлежащий применению при разрешении спора, и установить правоотношения сторон. Исходя из положений Закона об участии в долевом строительстве, которым руководствовался суд апелляционной инстанции, сторонами договора участия в долевом строительстве выступают застройщик и участник долевого строительства.

Согласно п. 1 ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции Закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ) застройщик – это хозяйственное общество, которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. м в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких МКД в качестве застройщика или технического заказчика, или генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Законом о содействии развитию жилищного строительства, подп. 15 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным законом для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и или иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; наименование которого содержит слова «специализированный застройщик». Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом о статусе столицы Российской Федерации. Между тем, заметил Верховный Суд, каких-либо документов, свидетельствующих о том, что Демис Асланов, с которым истцом был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, являлся застройщиком многоквартирного дома, материалы дела не содержат.

Таким образом, указал ВС, положения Закона об участии в долевом строительстве не подлежали применению к правоотношениям сторон, поскольку продавец являлся физлицом и требованиям, предъявляемым Законом об участии в долевом строительстве к застройщикам, не соответствовал. Более того, признав, что между сторонами фактически был заключен договор долевого участия в строительстве, апелляция в то же время указала, что заключенный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. В результате этого суд апелляционной инстанции пришел к противоречивым и взаимоисключающим выводам, что явилось следствием неправильного применения апелляционным судом к отношениям сторон норм материального права. При таких обстоятельствах обжалуемое апелляционное определение не отвечает требованиям о законности и обоснованности, установленным ст. 195 ГПК.

Для правильного разрешения спора, разъяснил Верховный Суд, суду следовало установить правовую природу заключенного между сторонами договора, выяснить, какие именно правоотношения сложились между ними, и с учетом этого определить подлежащие применению нормы права. В итоге он отменил определения апелляции и кассации, направив дело на новое апелляционное рассмотрение.

В комментарии «АГ» адвокат Анастасия Иванова отметила, что на первый взгляд определение ВС весьма логично и соответствует формальным требованиям действующего законодательства. Однако, вероятнее всего, ответчик по данному делу фактически осуществлял предпринимательскую деятельность в качестве застройщика, несмотря на то что заключаемые им предварительные договоры купли-продажи не были зарегистрированы в установленном законодательством порядке по аналогии с договорами долевого участия, в связи с чем вывод о неприменении к нему требований как к застройщику лишает истца права на защиту.

«На мой взгляд, определение ВС РФ формально и не позволяет восполнить имеющийся пробел в праве на строительство физлицами на принадлежащих им земельных участках малоэтажных многоквартирных домов. Апелляционный суд по данному делу, как верно указывает ВС РФ, сделал взаимоисключающие выводы: сторонами фактически заключен договор долевого участия в строительстве, и в то же время заключенный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Именно неясность правовой природы подобных договоров приводит к вынесению неправильных судебных актов», – указала она.

Вместе с тем, добавила Анастасия Иванова, ВС еще в 2018 г. в Определении от 20 августа 2018 г. № 305-ЭС18-5428 (2) по делу № А40-180791/2016 пришел к выводу о возможности банкротства физлица с применением норм о банкротстве застройщика, указав, что нерегистрация договора и отсутствие у должника-гражданина статуса индивидуального предпринимателя не должны влиять на уровень правовой защищенности добросовестных участников строительства, в частности лишать их возможности воспользоваться эффективными механизмами, предусмотренными на случай банкротства застройщика. «Таким образом, на сегодняшний день позиция Верховного Суда неоднозначна, что не позволяет устранить правовую неопределенность в сфере строительства многоквартирных домов физическими лицами за счет привлеченных средств третьих лиц», – заключила она.

По мнению адвоката Юрия Арутюнова, определение Верховного Суда служит очередным «звоночком», сигнализирующим о текущем качестве правосудия в апелляционных, кассационных судах, призванных устранять ошибки, допущенные судами первой инстанции. Так, пояснил он, принимая оспоренное определение, суд апелляционной инстанции применил закон, не подлежащий применению, основываясь на неверном анализе заключенного между сторонами договора. При этом примененный нижестоящими судами Закон об участии в долевом строительстве дает прямое и исчерпывающее определение термину «застройщик», применяемому в рамках указанного закона. Таким образом, положения Закона об участии в долевом строительстве не подлежали применению к правоотношениям сторон, поскольку продавец являлся физлицом и требованиям, предъявляемым Законом об участии в долевом строительстве к застройщикам, не соответствовал.

«Особое беспокойство в данной ситуации вызывает то, что указанные ошибочные выводы были предметом проверки кассационного суда общей юрисдикции, оставившего апелляционное определение без изменения. На мой взгляд, допущенные в рассматриваемом случае судами апелляционной и кассационной инстанций существенные нарушения норм материального права есть не что иное, как результат поверхностного, формального подхода при рассмотрении жалоб», – резюмировал Юрий Арутюнов.

Марина Нагорная